Sælgerpantebrev og privat handel

29. september 2026

Et sælgerpantebrev er et pantebrev, som køberen udsteder til sælgeren, når sælgeren lader en del af købesummen stå som et lån i boligen. Sælgeren får altså ikke hele købesummen ved overtagelsen, men et gældsbrev med pant i ejendommen, og køberen betaler renter og afdrag til sælgeren. Artiklen forklarer, hvordan vilkårene fastsættes, hvad tinglysningen koster, og hvilke risici hver part bærer. Selve købsaftalen og fortrydelsesretten er beskrevet i købsaftale og fortrydelsesret, og de almindelige lånetyper i banklån ved boligkøb.

Rente og afdrag efter aftale

Rente, afdrag, terminer, løbetid og vilkår for indfrielse fastsættes ved aftale mellem køber og sælger og skrives i pantebrevet. Når pantebrevet er tinglyst, fremgår det af tingbogen sammen med ejendommens øvrige pantebreve. Vilkårene har betydning for begge parter: En lav rente gør lånet billigere for køberen, mens en kort løbetid giver sælgeren pengene hurtigere, men en højere månedlig ydelse for køberen.

Tinglysning og afgift

Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning (tinglysningsloven § 1, stk. 1). Et utinglyst pantebrev kan fortrænges af en senere tinglyst aftale eller retsforfølgning, når erhververen er i god tro (§ 1, stk. 2). For sælgeren er tinglysningen derfor det, der gør pantet til en reel sikkerhed. Hvordan tinglysningen foregår, er beskrevet i skøde og tinglysning.

• Afgiften i 2026. Et sælgerpantebrev koster samme afgift som andre pantebreve: 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb. Satsen blev nedsat fra 1,45 % pr. 1. januar 2026 (lov nr. 168 af 2020, § 1, nr. 18, og Skattestyrelsen). Satserne er samlet i skøde og tinglysning.
• Afgiftsgrundlaget. Det pantsikrede beløb er pantebrevets nominelle hovedstol (tinglysningsafgiftsloven § 5 a, jf. § 5, stk. 1).
• Oprunding. Den del af afgiften, der er beregnet som en procentdel, rundes op til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 100 (§ 2).
• Skødet. Ved beregning af afgiften af skødet medregnes kontantværdien af pantebreve, der udstedes til sælgeren, til ejerskiftesummen (§ 3, stk. 1). Det er altså pantebrevets værdi omregnet til kontanter, der indgår, og ikke nødvendigvis den nominelle hovedstol.

Prioritet

Hvert pantebrev har en plads i ejendommens prioritetsorden, og pladsen fremgår af tingbogen. Ved en tvangsauktion fordeles buddet mellem rettighedshaverne efter deres prioritet, og når auktionskøberen har opfyldt auktionsvilkårene, kan køberen kræve de rettigheder, der ikke fik dækning, slettet af tingbogen (retsplejeloven § 581). Hvor langt nede i prioritetsordenen et sælgerpantebrev står, har derfor stor betydning for, hvor sikkert det er. Forløbet ved en tvangsauktion er beskrevet i tvangsauktion og restgæld.

Risici for sælgeren

• Betalingsrisiko. Sælgeren bliver långiver og er afhængig af, at køberen betaler. Sikkerheden er pantet i boligen, og dens værdi afhænger af prioriteten og af, hvad boligen kan sælges for.
• Manglende tinglysning. Uden tinglysning er pantet ikke beskyttet mod senere tinglyste aftaler og retsforfølgning.
• Bundne penge. Beløbet kommer først ind gradvist over løbetiden, medmindre pantebrevet indfries før tid efter sine vilkår.

Risici for køberen

• Gæld ud over lånene. Ydelsen på sælgerpantebrevet kommer oven i ydelserne på eventuelle realkredit- og banklån og påvirker rådighedsbeløbet, se rådighedsbeløb.
• Vilkårene. Hvad der sker ved forsinket betaling, ved videresalg af boligen eller ved ønske om indfrielse, afhænger af, hvad der står i pantebrevet.
• Rentefradrag. Renteudgifter på privat gæld kan fradrages i kapitalindkomsten. Ifølge Skattestyrelsens juridiske vejledning er det en betingelse for fradrag for renter på lån fra private långivere, at långiverens identitet er oplyst. Se rentefradrag.

Købers rådgiver

I en privat handel er der ikke nødvendigvis en ejendomsmægler, der udarbejder dokumenterne. En køberrådgiver kan gennemgå købsaftalen og pantebrevets vilkår for køberen, inden der skrives under, og et rådgiverforbehold kan give køberen tid til gennemgangen. Hvad rådgiveren skal gøre, og hvordan forbeholdet virker, står i køberrådgiver. Sælgeren kan tilsvarende have sin egen rådgiver. BONOVO er ikke rådgiver og vurderer ikke konkrete pantebreve.

Kort fortalt

• Et sælgerpantebrev er et lån fra sælger til køber med pant i den solgte bolig.
• Rente, afdrag og løbetid aftales af parterne og skrives i pantebrevet.
• Tinglysning i 2026 koster 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen, den variable del rundet op til hele 100 kr.
• Pantebrevets prioritet afgør, hvor godt sælgeren er sikret ved en tvangsauktion.
• Se tinglysningsafgiften sammen med de øvrige udgifter ved købet med beregneren for købsomkostninger.