Tvangsauktion og restgæld

29. september 2026

En tvangsauktion er et tvangssalg af en bolig gennem fogedretten. Den kommer typisk, når ejeren ikke har betalt på et lån med pant i boligen, eller når en kreditor har foretaget udlæg i den. Mange tror, at gælden forsvinder med boligen. Det gør den ikke: Det, auktionsbuddet ikke dækker, hænger ved som restgæld. Her gennemgår vi forløbet og reglerne for restgælden.

Hvem kan begære tvangsauktion?

Tvangsauktion kan begæres af den, der har tinglyst et pantebrev eller et udlæg i ejendommen. Begæringen skal være skriftlig og sendes til fogedretten med en tingbogsattest og en attest om ejendomsvurderingen. Auktionen holdes altid af fogedretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger.

Vejledningsmøde og afværgefrist

Bruger skyldneren eller familien ejendommen til beboelse, også som sommerhus, indkalder fogedretten så vidt muligt skyldneren til et vejledningsmøde inden 7 dage. Her forklares, hvad auktionen indebærer. Fogedretten kan beskikke en advokat for skyldneren og kan i særlige tilfælde give en frist på op til 4 uger til at afværge auktionen. Fristen kan forlænges, hvis særlige omstændigheder taler for det.

Forsøg på salg i fri handel

Når en eventuel frist er udløbet, kan fogedretten antage en sagkyndig, normalt en ejendomsmægler, til inden for 4 uger at vurdere ejendommen og forsøge at finde en køber, så vidt muligt i fri handel. Ifølge Skattestyrelsens vejledning er det bedst, hvis ejendommen kan bevares ved en omprioritering, og ellers at den sælges i fri handel, fordi prisen dér normalt er højere end på en auktion.

Selve auktionen

Lykkes et frit salg ikke, udarbejdes en salgsopstilling, som skal give stort set de samme oplysninger som ved et almindeligt salg. Auktionen bekendtgøres i Statstidende med mindst 14 dages varsel og på internettet, og fogedretten indkalder skyldneren og rettighedshaverne med mindst 3 ugers varsel.

På mødet gennemgås salgsopstillingen og vilkårene. Når der trods tre opfordringer ikke kommer et højere bud, bekræftes salget ved hammerslag. Skyldneren kan straks forlange en ny auktion mod at stille sikkerhed for omkostningerne, og det samme kan en rettighedshaver, der ikke får fuld dækning. Buddene fra første auktion er bindende, indtil den nye auktion er holdt, dog højst i 6 uger. Der holdes som hovedregel højst to auktioner.

Efter hammerslaget

Køberen overtager ejendommen og risikoen for den straks. Købet er ikke omfattet af fortrydelsesretten i forbrugerbeskyttelsesloven, og en auktionskøber har ifølge Skattestyrelsen meget små muligheder for at gøre mangler gældende. Se fejl og mangler efter køb for almindelige handler.

Buddet fordeles mellem rettighedshaverne efter deres prioritet. Bliver der et overskud, tilfalder det skyldneren, men en offentlig kreditor kan foretage udlæg i det for anden gæld. En lovbestemt panteret for indefrysningslån ophører også ved tvangsauktion, se indefrysning af boligskat.

Restgælden

Når køberen har opfyldt auktionsvilkårene, kan køberen kræve de rettigheder slettet af tingbogen, som ikke fik dækning. Sletningen gælder pantet i ejendommen, ikke gælden. Retsplejeloven bestemmer, at den, der har ret til de personlige fordringer efter et slettet digitalt pantebrev, kan få det konverteret til et papirdokument, der anses som et originalt gældsbrev. Skyldneren hæfter altså fortsat personligt for restgælden.

Har en panthaver selv købt ejendommen på auktionen til en pris, der ikke gav fuld dækning, kan retten nedsætte panthaverens personlige krav, hvis det senere godtgøres, at buddet stod i misforhold til ejendommens værdi.

For forældelse gælder forældelsesloven. Fristen er 10 år, når der er udstedt et gældsbrev for fordringen, mens senere forfaldne renter og gebyrer forældes efter de almindelige 3 år. Fristerne kan afbrydes.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At tro, at gælden følger huset. Den udækkede gæld hæfter skyldneren for personligt.
• At lade fristerne gå. Afværgefristen og tiden til et frit salg er korte.
• At se bort fra overskuddet. Et overskud tilhører skyldneren, men kan blive brugt til anden offentlig gæld.

Kort fortalt

• Tvangsauktion begæres af en pant- eller udlægshaver og holdes af fogedretten.
• Der er et vejledningsmøde, i særlige tilfælde en afværgefrist på op til 4 uger og mulighed for salg i fri handel.
• Pant uden dækning slettes, men restgælden hæfter skyldneren for personligt.
• Regn på, hvad et frit salg giver efter omkostninger og gæld, i provenuberegneren.