Familiehandel: salg og overdragelse af bolig til børn

30. september 2026

Når en bolig sælges til et barn eller en anden nærtstående, gælder særlige regler for prisen, gaven, lånet i familien, skatten og tinglysningen. Her gennemgår vi dem.

Prisen skal svare til handelsværdien

En bolig, der overdrages i familien, skal ansættes til handelsværdien, dvs. prisen ved et salg i fri handel. Sælges den billigere, er forskellen en gave. Hvilken pris Skattestyrelsen accepterer, står i værdiansættelsescirkulæret fra 1982, ændret i 2021.

15 %-reglen og 20 %-reglen

Efter den oprindelige regel, 15 %-reglen, kan en familieoverdragelse ske til den senest offentliggjorte offentlige ejendomsværdi plus/minus 15 %. Prisen omregnes til kontantværdi og sammenlignes med kontantejendomsværdien.

Med det nye vurderingssystem er rammen ændret. Er ejeren på overdragelsestidspunktet blevet meddelt en vurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11, gælder 20 %: Ligger parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst 20 % over eller under ejendomsværdien, skal den lægges til grund, medmindre der foreligger særlige omstændigheder (cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021, i kraft 15. oktober 2021). Se offentlig ejendomsvurdering.

Ved omregningen til kontantværdi kursreguleres hver gældspost, der indgår i betalingen, mens det kontante vederlag og en gave medregnes til den pålydende værdi (cirkulærets punkt 5).

Særlige omstændigheder

Rammen er ikke en fast rabat. Skattestyrelsen kan fravige den ved konkrete holdepunkter for, at vurderingen ikke svarer til handelsværdien. Den juridiske vejledning nævner bl.a. en høj realkreditbelåning, en mæglervurdering, et køb kort forinden til en højere pris og et videresalg kort efter til en væsentligt højere pris. I en byretsdom fra december 2024 (SKM2025.54.BR) blev reglen fraveget, fordi handelsværdien var væsentligt højere end den aftalte købesum. Dommen er ifølge Den juridiske vejledning anket til landsretten.

Gave og gaveafgift

Forskellen mellem handelsværdien og den pris, køberen betaler, er en gave. I 2026 kan hver forælder give et barn 80.600 kr. uden afgift. Samme beløb gælder bl.a. børnebørn, stedbørn, forældre og en samlever, man har haft fælles bopæl med i 2 år. Til svigerbørn er grænsen 28.200 kr. i 2026. Af gaver over grænsen betales som udgangspunkt 15 % i gaveafgift. Giver og modtager skal anmelde gaven til Skattestyrelsen senest 1. maj året efter.

Er boligen et forældrekøb, se også forældrekøb.

Gældsbrev og anfordringslån

En del af købesummen kan betales med et gældsbrev, så køberen skylder sælgeren beløbet. Ifølge Den juridiske vejledning kan der ske beskatning, hvis et rentefrit eller lavt forrentet gældsbrev indgår i købesummen ved et salg, fordi der så ikke er betalt fuldt vederlag. Et rente- og afdragsfrit anfordringsgældsbrev er dog i en afgørelse fastsat til kurs 100 som led i købesummen ved en overdragelse af unoterede aktier mellem far og datter (SKM2015.57.SR). Et anfordringslån er et lån, der kan opsiges helt eller delvist af kreditor eller debitor med en frist på højst 14 dage. Gives et rentefrit lån inden for gaveafgiftskredsen, er der ikke hjemmel til at beregne gaveafgift af rentefordelen.

Sælgeren kan senere eftergive en del af gælden. Eftergivelse af gæld er en gave og tæller med i årets afgiftsfrie beløb. Højesteret har fastslået, at rentefrie anfordringsgældsbreve som udgangspunkt ansættes til pålydende, kurs 100, når gælden eftergives (SKM2024.561.HR, omtalt i Den juridiske vejledning). Andre gældsbreve kursreguleres ved omregningen til kontantværdi. Tinglyses gældsbrevet som et pantebrev i boligen, betales pantebrevsafgift. Se sælgerpantebrev og privat handel.

Skat hos sælger

Har sælgeren eller husstanden boet i boligen i hele eller en del af ejertiden, og er grunden under 1.400 m², er fortjenesten som udgangspunkt skattefri efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Ellers er fortjenesten som udgangspunkt skattepligtig. Den værdi, Skattestyrelsen lægger til grund, bruges som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for modtageren (cirkulærets punkt 9). Se skat ved salg af bolig.

Tinglysning og skødeafgift

Skødeafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 % af ejerskiftesummen, og den variable del rundes op til et beløb, der er deleligt med 100. Er ejerskiftet af en ejerbolig ikke sket i almindelig fri handel, skal der afgives en erklæring om det. Er prisen lavere end 80 % af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, beregnes afgiften af 80 % af ejendomsværdien. Er værdien ansat efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88, er procentdelen 85 % (tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2-3). Se skøde og tinglysning.

Regneeksempel

Kort fortalt

• Skattestyrelsen accepterer en pris inden for 15 % af den gamle vurdering eller 20 % af en ny, medmindre der er særlige omstændigheder.
• En lavere pris er en gave. I 2026 er det afgiftsfrie beløb 80.600 kr. pr. giver til nærtstående, og derover er afgiften som udgangspunkt 15 %.
• Et rentefrit lån i familien udløser ikke gaveafgift af rentefordelen, men eftergivet gæld er en gave.
• Ved familiehandel med en ejerbolig beregnes skødeafgiften af mindst 80 % af ejendomsværdien, eller 85 % for værdier efter overgangsreglerne. Se de samlede omkostninger med beregneren for købsomkostninger.