Offentlig ejendomsvurdering: sådan virker den

29. september 2026

Den offentlige ejendomsvurdering er statens vurdering af en ejendoms værdi. Den laves af Vurderingsstyrelsen og bruges først og fremmest til at beregne boligskatterne. Her forklarer vi, hvad vurderingen består af, hvordan den bliver til, hvad der gælder for 2026, og hvornår man kan gøre indsigelse eller klage.

To værdier, der ikke skal lægges sammen

En vurdering består af en ejendomsværdi og en grundværdi. De bruges til hver sin skat:

Fordi grunden vurderes ud fra den bedste mulige udnyttelse, kan grundværdien i nogle tilfælde være højere end ejendomsværdien, fx hvis der må bygges mere på grunden, eller den kan udstykkes.

Sådan bliver vurderingen til

Vurderingsstyrelsen bruger en beregningsmodel, der sammenligner ejendommen med andre ejendomme af samme type og med salgspriser i området. Modellen bruger blandt andet oplysninger om boligareal, opførelsesår og ombygningsår, materialer, varmekilde, antal toiletter og bad, grundens form og størrelse, planforhold, servitutter og omgivelser som afstand til natur og infrastruktur. Data hentes fra registre som BBR, Plandata.dk, Tinglysningen og Klimadatastyrelsen. Har styrelsen oplysninger om helt særlige forhold, ser en medarbejder på dem.

Derfor kan to huse, der ligner hinanden, få forskellige vurderinger. Et enderækkehus, en lejlighed øverst i ejendommen eller en grund med en særlig servitut kan trække i hver sin retning.

Deklaration, vurdering og klage

1. Deklarationen er en oversigt over de oplysninger, styrelsen vil bruge. Den kommer før vurderingen. Er der forkerte eller manglende oplysninger, kan ejeren gøre indsigelse inden for 4 uger.
2. Vurderingen kommer som udgangspunkt inden for 10 uger efter deklarationen, men det kan tage længere tid. Den kan ses på Vurderingsportalen med de beregninger, der ligger bag.
3. Klage. Er man uenig, kan man klage. Vurderingsportalen oplyser en klagefrist på 90 dage for en ny vurdering. For 2021- og 2022-vurderingerne kan der klages fra modtagelsen og 3 måneder frem. For 2020-vurderingen og de historiske vurderinger åbner klageadgangen først, når styrelsen giver besked.

Vurderingerne for 2026 og 2027

Folketinget har vedtaget, at vurderingerne for 2026 og 2027 laves forenklet. 2026-vurderingen af ejerboliger er en indeksering af 2022-vurderingen, altså den tidligere vurdering fremskrevet med prisudviklingen, på samme måde som vurderingerne for 2024 og 2025. 2027-vurderingen er en indeksering af 2023-vurderingen og gælder blandt andet særlige ejerboliger, erhvervsejendomme, landbrug og skov. Fordi det er indekserede vurderinger, er der ikke den sædvanlige deklarationsproces og klagemulighed. Ifølge Vurderingsportalen kan boligejere dog anmode om en almindelig vurdering med klageadgang, hvis indekseringen giver et skævt resultat.

Hvad vurderingen bruges til

• Boligskat. Ejendomsværdiskat og grundskyld beregnes af 80 % af henholdsvis ejendomsværdien og grundværdien. Se boligskat.
• Salgsopstillingen. Mægleren skal oplyse den seneste ejendomsværdi og grundværdi med årstal. Se salgsopstillingen.
• Tinglysningsafgift ved handler, der ikke er i fri handel. Er købesummen lavere end 80 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes afgiften som udgangspunkt af 80 % af ejendomsværdien. Se skøde og tinglysning.

Realkreditinstitutter og købere bruger derimod ikke den offentlige vurdering som pris. Se hvad er min bolig værd.

Regneeksempel

Når vurderingen ændres

Mange boligejere betaler foreløbig boligskat af en foreløbig vurdering. Når en ny vurdering kommer, genberegnes skatten og efterreguleres. Det kan betyde både penge tilbage og en regning, og forskudsopgørelsen ændrer sig tilsvarende, når vurderingen ændres.

Typiske faldgruber

• At springe deklarationen over. Fejl i areal, opførelsesår eller varmekilde er lettest at rette, før vurderingen er lavet.
• At lægge de to værdier sammen. Ejendomsværdi og grundværdi er to forskellige tal til to forskellige skatter.
• At overse fristen. Indsigelse og klage har faste frister, der løber fra modtagelsen i digital post.
• At bruge vurderingen som salgspris. Den er lavet til skat, ikke til handel.

Kort fortalt

• Vurderingen består af en ejendomsværdi og en grundværdi, som bruges til hver sin boligskat.
• Deklarationen kan rettes inden for 4 uger, og en ny vurdering kan påklages inden for fristen.
• 2026-vurderingen af ejerboliger er 2022-vurderingen fremskrevet med prisudviklingen.
• Vurderingen er ikke et bud på, hvad boligen kan sælges for.
• Se boligskatten i sammenhæng med resten af udgifterne i beregneren for månedlig boligudgift.