Finansiering af sommerhus: lånegrænse, udlejning og skat

29. september 2026

Et sommerhus finansieres efter andre regler end en helårsbolig. Realkreditinstituttet må låne mindre ud, udlejning kan ændre både lånegrænsen og skatten, og salget beskattes efter egne regler. Her gennemgår vi lånegrænserne, skatten ved udlejning og et regneeksempel, der viser forskellen til en helårsbolig.

Lånegrænsen er 75 % for fritidshuse

Realkreditloven fastsætter, hvor stor en del af ejendommens værdi der må lånes med pant i ejendommen:

Forskellen på 5 procentpoint mellem helårsbolig og fritidshus skal dækkes på anden måde, typisk med et banklån eller mere egen opsparing. Loven stiller i øvrigt de samme krav til afdrag for fritidshuse som for helårsboliger: lånet må som udgangspunkt ikke afdrages langsommere end et 30-årigt annuitetslån, men der kan være afdragsfrihed i op til 10 år inden for løbetiden. Se realkreditlån forklaret og afdragsfrihed.

Kravet om en passende udbetaling i reglerne om god skik for boligkredit gælder også ved køb af en fritidsbolig. Ifølge Finanstilsynets vejledning er 5 % af købesummen udgangspunktet, men den konkrete vurdering afhænger af køberens samlede økonomi. For mange sommerhuskøbere betyder det, at banken ser på både det nye sommerhus og den gæld, der i forvejen er i helårsboligen.

Regneeksempel: sommerhus og helårsbolig side om side

Eksemplet viser, at den lavere lånegrænse flytter 100.000 kr. fra realkredit til banklån, som typisk har højere rente og kortere løbetid.

Skat ved udlejning af sommerhuset

Mange sommerhusejere lejer huset ud en del af året. Skattestyrelsen giver et bundfradrag pr. sommerhus, og størrelsen afhænger af, hvordan huset udlejes:

• Udlejer du selv som privatperson, er de første 13.800 kr. skattefri i 2026.
• Udlejer du gennem et bureau, er de første 50.200 kr. skattefri i 2026.

Af lejeindtægten over bundfradraget gives et yderligere fradrag på 40 %, som dækker alle udgifter ved udlejningen. Du betaler derfor skat af 60 % af det beløb, der overstiger bundfradraget. Alternativt kan du vælge et regnskabsmæssigt fradrag, hvor du beskattes af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter. Ifølge Skattestyrelsen kan valget af regnskabsmæssigt fradrag ikke ændres igen.

Du betaler ikke ejendomsværdiskat for den periode, huset er udlejet. Det kræver, at udlejningsperioden oplyses i årsopgørelsen. Grundskyld kan fratrækkes forholdsmæssigt efter antallet af udlejede uger. Se boligskat, ejendomsværdiskat og grundskyld.

Erhvervsmæssig udlejning

Bruger du kun sommerhuset til udlejning og ikke selv, anses det ifølge Skattestyrelsen for erhvervsmæssig udlejning. Erhvervsmæssig udlejning kræver tilladelse efter sommerhusloven (§ 1, stk. 1, nr. 1). Tilladelsen gives af Plan- og Landdistriktsstyrelsen, som oplyser, at der som hovedregel ikke gives tilladelse til erhvervsmæssig eller længerevarende udlejning. Samtidig falder realkreditlovens lånegrænse til 60 % for fritidshuse, der udlejes erhvervsmæssigt.

Skat ved salg af sommerhuset

Fortjeneste ved salg af et sommerhus er skattefri, hvis du selv har benyttet huset, og grunden er under 1.400 m². Er grunden større, eller har du ikke selv brugt huset privat, kan fortjenesten være skattepligtig. Sælger du til familie, skal prisen svare til markedsværdien. Er prisen lavere, anses forskellen som en gave. Se skat ved salg af bolig.

Faldgruber

• At regne med 80 % realkredit. For fritidshuse er grænsen 75 %, og for erhvervsmæssig udlejning 60 %.
• At budgettere med lejeindtægter som sikre. Udlejning varierer fra år til år, mens ydelsen er den samme.
• At glemme de to sæt faste udgifter. Sommerhuset har egen ejendomsværdiskat, grundskyld, forsikring, vedligeholdelse og forbrug oveni helårsboligen.
• At vælge regnskabsmæssigt fradrag uden at kende konsekvensen. Valget er ifølge Skattestyrelsen endeligt.
• At overse reglerne om egen brug. Både skattefriheden ved salg og retten til at udleje afhænger af, at du selv bruger huset.

Kort fortalt

• Realkredit kan højst låne 75 % af et fritidshus' værdi og 60 %, hvis det udlejes erhvervsmæssigt.
• Forskellen til en helårsbolig dækkes typisk af banklån eller mere egen opsparing.
• I 2026 er bundfradraget ved udlejning 13.800 kr. ved egen udlejning og 50.200 kr. via bureau. Af resten beskattes 60 %.
• Der betales ikke ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.
• Salget er skattefrit, hvis du selv har brugt huset, og grunden er under 1.400 m².