Overtagelse og flytning

29. september 2026

Overtagelsesdagen er den dag, hvor boligen skifter hænder i praksis. Den står i købsaftalen og styrer både pengestrømmen, forsikringen og hvornår køberen får nøglerne. Her gennemgår vi, hvad der sker juridisk og økonomisk på dagen, og hvad der typisk skal ordnes i forbindelse med selve flytningen.

Overtagelsesdagen i købsaftalen

Købsaftalen fastsætter overtagelsesdagen. Efter bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom skal købsaftalen også oplyse, hvornår risikoen og dispositionsretten går over til køberen. Det betyder:

• Risikoen handler om, hvem der bærer tabet, hvis boligen fx bliver beskadiget. Før risikoens overgang er det som udgangspunkt sælgers problem, efter er det købers.
• Dispositionsretten er retten til at bruge boligen, fx flytte ind eller begynde at renovere.

Overtagelsesdagen er ikke det samme som dagen, hvor købsaftalen underskrives, eller dagen, hvor skødet bliver tinglyst. Den ligger typisk imellem eller efter.

Pengene på overtagelsesdagen

Frem til overtagelsen er restkøbesummen typisk sikret med en bankgaranti. Efter standardgarantien ved køb af eksisterende fast ejendom bliver garantien på overtagelsesdagen erstattet af en deponering hos sælgers pengeinstitut. Er overtagelsesdagen ikke en bankdag, skal deponeringen ske senest bankdagen før. Lånene skal derfor være klar til udbetaling på det tidspunkt. Se deponering og garanti.

Udgifter og indtægter, der vedrører boligen, fx skatter og forsyning, bliver typisk fordelt mellem køber og sælger pr. overtagelsesdagen i en refusionsopgørelse. Standardgarantien nævner, at en forfalden refusionssaldo i købers favør betales af købesummen.

Ejerskifteforsikringen

Har sælger fremlagt tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, skal købsaftalen oplyse, at køberen frit kan vælge forsikringsselskab, og at forsikringen i givet fald skal tegnes, før køberen overtager eller får dispositionsretten over ejendommen. Fristen hænger altså sammen med overtagelsen. Se tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Fra risikoens overgang har køberen også brug for en almindelig husforsikring. Hvilke forsikringer der er relevante, afhænger af boligtypen.

På selve dagen

Mange bruger overtagelsesdagen til at:

• modtage nøgler og eventuelle koder og manualer
• aflæse målere for el, vand, varme og gas, så forbruget kan fordeles korrekt
• gå boligen igennem og sammenligne med salgsmaterialet
• tage billeder af forhold, der ser anderledes ud end forventet

Opdager køberen fejl eller mangler, kontakter mange deres rådgiver hurtigt, fordi der kan gælde frister for at reklamere. Hvilke krav der kan rejses, afhænger af købsaftalen, huseftersynsordningen og forsikringen. En køberrådgiver skal efter reglerne for køberrådgivning oplyse køberen om, hvilke forhold der skal holdes øje med ved overdragelsen. Se køberrådgiver.

Flytningen

Borger.dk beskriver de praktiske regler for flytning i Danmark:

• Flyttemelding. Flytningen skal meldes til kommunen senest 5 dage efter, at man har skiftet bopæl. De fleste kommuner giver mulighed for at melde flytning op til 28 dage før. Melder man for sent, kan det give en bøde.
• Flyttedagen er den dag, man faktisk bor på adressen, dvs. når ejendele er flyttet, og man overnatter der.
• Automatisk opdatering. Når flytningen meldes digitalt, bliver adressen opdateret hos de relevante myndigheder, og man vælger samtidig læge.
• Forsyning. Elleverandøren skal have besked, og fristen afhænger af leverandøren. Vand, varme og gas skal også have besked.
• Andet. Eftersendelse af post, forsikringer, navn på postkassen og besked til arbejdsgiver.

Regneeksempel

Fra overtagelsesdagen betaler køberen boligens løbende udgifter. Se faste udgifter ved ejerbolig.

Typiske faldgruber

• At tegne ejerskifteforsikringen for sent. Den skal tegnes før overtagelsen eller dispositionsretten.
• At glemme målerne. Uden aflæsning kan det være svært at fordele forbruget korrekt.
• At planlægge overtagelse på en helligdag uden at tjekke bankdage. Deponeringen skal så ske dagen før.
• At melde flytning for sent. Fristen er 5 dage efter, at man har skiftet bopæl.

Kort fortalt

• Købsaftalen fastsætter overtagelsesdagen og hvornår risiko og dispositionsret går over.
• På overtagelsesdagen erstattes bankgarantien af deponering.
• Ejerskifteforsikringen skal tegnes før overtagelsen.
• Flytning meldes til kommunen senest 5 dage efter indflytning.
• Se den løbende udgift som ny ejer i beregneren månedlig boligudgift.