Indefrysning af boligskat og pensionistlån til grundskyld

29. september 2026

Stiger ejendomsværdiskatten eller grundskylden, kan stigningen indefryses. Det betyder, at staten låner boligejeren beløbet, så det ikke skal betales løbende, men først når boligen skifter ejer. For pensionister findes desuden et særskilt lån til betaling af hele grundskylden. Her gennemgår vi reglerne i ejendomsskatteloven, som Skattestyrelsen beskriver dem i Den juridiske vejledning. Hvordan selve skatterne beregnes, står i boligskat, ejendomsværdiskat og grundskyld.

To låneordninger siden 2024

Med boligskattereformen fra 1. januar 2024 blev låneordningerne samlet i ejendomsskatteloven. For private boligejere er der især to:

• Den permanente indefrysningsordning giver lån til stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld. Den gælder fysiske personer, der ejer fast ejendom.
• Pensionistlåneordningen giver lån til betaling af hele grundskylden til pensionister og visse andre.

Hvad bliver indefrosset?

Lånet dækker stigningen i forhold til et sammenligningsår. For ejendomsværdiskat er sammenligningsåret som udgangspunkt 2024, og for grundskyld 2017. Er boligen købt senere, bliver sammenligningsåret som udgangspunkt det år, ejeren købte den. Begge år opgøres på helårsbasis, så et køb midt i året ikke giver et kunstigt lavt udgangspunkt.

Stigningen opgøres for hver skat for sig, og kun stigninger tæller. Falder den ene skat, modregnes faldet ikke i en stigning i den anden. Er stigningen i en skat på eller under en bagatelgrænse, indgår den ikke i lånet. Grænsen er fastsat til 234 kr. i 2010-niveau og reguleres årligt. I 2026 er den 322 kr. (307 kr. i 2025).

Tilvalg, fravalg og indfrielse

Mange boligejere er automatisk med. Den, der ikke senest 1. september 2023 havde fravalgt den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld, anses også for at have tilvalgt den permanente. Et tilvalg før 1. september fortsætter automatisk de følgende år, mens et tilvalg efter 1. september kun gælder det pågældende år.

Lånet for et indkomstår stiftes 1. januar året efter. Indtil 31. december i indkomståret kan det fravælges på forskudsopgørelsen. Et stiftet lån kan når som helst indfries helt eller delvist. Ved en delvis indfrielse dækkes hovedstolen, før renterne dækkes.

Renten

Lånet forrentes pr. påbegyndt måned, men renten skal ikke betales løbende. Den forfalder sammen med lånet, og der beregnes ikke renters rente. Satsen er gennemsnittet af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer i de 12 måneder op til 1. oktober året før, fratrukket et nedslag på 25 %. For 2026 er gennemsnittet 2,88 %, og renten efter nedslag er 2,16 %. Nedslaget træder i stedet for rentefradrag, så renterne kan ikke trækkes fra i skat.

Når boligen sælges

Lånene forfalder med renter, når hele ejendommen skifter ejer. Forfaldsdagen er den 1. i måneden efter, at ejerskiftet er registreret i et autoritativt register, og sidste rettidige betalingsdag er den 20. Skifter kun en del af ejendommen ejer, fx 50 %, forfalder lånene ikke. De forfalder også, hvis ejendommen ændrer anvendelse, så den skal omvurderes.

Lån efter den permanente ordning har en lovbestemt panteret i ejendommen med prioritet på sidstepladsen, uden tinglysning. Kravet kan derfor også rettes mod en køber, som dog kun hæfter med ejendommen. Lånenes størrelse bliver offentliggjort i et autoritativt register. Skattestyrelsen bemærker, at panteretten kan få en køber til at aftale, at sælger bruger en del af købesummen til at indfri lånet. Ved salg på tvangsauktion ophører panteretten. Se også provenu ved boligsalg.

Ægtefæller og dødsfald

En ægtefælle, der får ejendommen overdraget, kan overtage lånene på samme vilkår og samtidig overtage ejerens sammenligningsår. Det gælder også en længstlevende ægtefælle og ved skilsmisse, før boet er delt. Et lån kan ikke overtages delvist, men har ejeren både et indefrysningslån og et pensionistlån, kan ægtefællen vælge, hvilket af dem der overtages. Det, ægtefællen ikke overtager, forfalder. Overgangen fra afdøde til dødsboet regnes ikke som ejerskifte. Se dødsbo og arv af bolig.

Pensionistlån til grundskyld

Pensionistlånet dækker grundskylden, ikke ejendomsværdiskatten. Det kan gives til en fysisk person, der ved årets udgang har nået folkepensionsalderen eller får social pension, førtidspension, delpension eller efterløn. En ægtefælle, der ikke selv opfylder betingelsen, kan søge, hvis ægtefællerne ejer ejendommen sammen. Der kan kun lånes til én ejendom.

• Ansøgningen skal være modtaget senest 15. november i det år, lånet gælder. Et lånetilbud skal accepteres inden for den frist, der står i tilbuddet.
• Skatteforvaltningen skal have pant i ejendommen via et skadesløsbrev eller ejerpantebrev, og pantet skal have plads inden for friværdien i den seneste offentlige ejendomsværdi.
• Pantebrevets ramme skal mindst svare til ejerens grundskyld for året, og der kan kun lånes, indtil lån og renter udgør 95 % af rammen.
• Skadesløsbrevet skal senest tinglyses, når lån og renter overstiger 25.200 kr. i 2026 (24.000 kr. i 2025). Skatteforvaltningen betaler tinglysningsafgiften.
• Ejes boligen sammen med andre, kræver pantet samtykke fra alle medejere, og et tinglyst pantsætningsforbud udelukker lånet.

Falder ejendomsværdien senere, forfalder allerede ydede lån ikke, men der kan ikke gives flere. Renten følger samme regler som indefrysningslånet og er i 2026 2,16 %. Om friværdi og andre lån efter pension, se seniorbolig og friværdi efter pension.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At glemme lånet ved salg. Det forfalder og skal betales af provenuet.
• At regne med rentefradrag. Renterne kan ikke trækkes fra.
• At søge pensionistlån for sent. Fristen er 15. november.

Kort fortalt

• Stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld kan indefryses som lån, der forfalder ved ejerskifte.
• Renten er 2,16 % i 2026 og kan ikke trækkes fra.
• Pensionister kan låne til hele grundskylden mod pant inden for friværdien.
• Se boligskatten i dit månedlige budget med beregneren for månedlig boligudgift.