Dødsbo og arv af bolig: overtagelse, salg og afgift

29. september 2026

Når en boligejer dør, skal boligen enten blive i familien eller sælges som en del af dødsboet. Hvad der kan lade sig gøre, afhænger af, om der er en ægtefælle, hvem arvingerne er, og hvordan boet skiftes. Her gennemgår vi de regler, der oftest har betydning for boligen. Der er tale om et overblik, og det er skifteretten, der træffer afgørelse i det enkelte bo.

Når der er en længstlevende ægtefælle

Efter arveloven kan den længstlevende ægtefælle overtage ægtefællernes delingsformue til uskiftet bo med deres fælles børn. Har den afdøde børn fra et tidligere forhold, kræver uskiftet bo deres samtykke. Et bo kan ikke udleveres til uskiftet bo, hvis den længstlevende ikke kan dække sine forpligtelser. I uskiftet bo bliver boligen hos ægtefællen, og arven til børnene afventer, til boet senere skiftes.

Skiftes boet, arver ægtefællen halvdelen af afdødes ejendele, når der er børn. Ægtefællen kan desuden udtage så meget af boet, at ægtefællens bos- og arvelod og fuldstændige særeje tilsammen udgør et beløb, der i loven er fastsat til 600.000 kr. og reguleres årligt. I 2026 er beløbet 950.000 kr. Tinglysning af længstlevende ægtefælles indtræden i afdødes rettigheder koster efter tinglysningsafgiftsloven kun den faste afgift.

Når arvingerne vil overtage boligen

Arvingerne kan efter arveloven overtage boets aktiver til vurderingsbeløbet som en del af deres arv. Vil flere arvinger have boligen, afgøres det ved lodtrækning, dog har en arving fortrinsret til et aktiv med særlig erindringsværdi. Ejer en arving allerede en andel af boligen sammen med boet, har arvingen fortrinsret til at overtage boets andel mod at betale det overskydende kontant. Et testamente kan fastsætte andre regler, se testamente og bolig.

Uden testamente arver en samlever ikke. Se samejer og ugift par.

Når dødsboet sælger boligen

Sælges boligen, er det dødsboet, der sælger, og salgsomkostninger og indfrielse af lån trækkes fra som ved ethvert andet salg. Se provenu ved boligsalg. Ifølge Skattestyrelsens juridiske vejledning skal fortjenesten ikke medregnes i boets skattepligtige indkomst, hvis et salg før dødsfaldet ville have været skattefrit efter parcelhusreglen. For de fleste, der ejede og boede i deres bolig, betyder det, at salget er skattefrit for boet. Se skat ved salg af bolig.

Skat og boafgift i 2026

Skattestyrelsen oplyser, at et skiftet dødsbo er fritaget for skat og ikke skal indsende oplysningsskema, hvis både boets nettoformue og boets aktiver ikke overstiger 3.563.100 kr. i 2026.

Boafgiften beregnes og opkræves af skifteretten. Satserne i 2026:

Ud over boafgiften skal boet normalt betale retsafgift, når skifteretten udleverer det.

Regneeksempel: boafgift på et hus

Praktisk om boligen i dødsboet

• Skifteretsattest. Attesten fra skifteretten dokumenterer, hvem der kan handle på boets vegne. Skattestyrelsen giver fx ikke adgang til afdødes skatteoplysninger, før den er udstedt.
• Løbende udgifter. Lån, boligskat, forsikring og forbrug skal betales, mens boet behandles.
• Forsikring. Det er vigtigt, at boligen fortsat er forsikret, også hvis den står tom.
• Tid. Behandlingen af et bo tager tid, og et salg skal passe ind i boopgørelsen.

Typiske faldgruber

• At tro, at samlevende arver automatisk. Det kræver testamente.
• At bruge bundfradraget pr. arving. Det gælder boet som helhed.
• At lade boligen stå uden forsikring. Skader i perioden kan blive dyre for boet.
• At gå i gang, før skifteretsattesten er udstedt. Uden den kan arvingerne ikke dokumentere, at de kan handle på boets vegne.

Kort fortalt

• En længstlevende ægtefælle kan ofte sidde i uskiftet bo og blive boende.
• Arvinger kan overtage boligen til vurderingsbeløbet som en del af arven.
• Boets salg er skattefrit, hvis afdøde selv kunne have solgt skattefrit efter parcelhusreglen.
• Boafgiften er i 2026 15 % af beløb over 392.300 kr. for nær familie. Ægtefæller betaler ingen.
• Se, hvad et salg giver efter omkostninger og gæld, i provenuberegneren.