Seniorbolig og friværdi efter pension

29. september 2026

Mange boligejere har betalt en stor del af gælden af, når de går på pension, og boligen er ofte den største formue. Samtidig falder indkomsten typisk. Det rejser spørgsmål om, hvad friværdien kan bruges til, og hvordan långivere ser på lån til seniorer. Her gennemgår vi de generelle regler. Artiklen nævner ikke konkrete långivere, og hver ansøgning vurderes individuelt. Hvad friværdi er, står i friværdi forklaret.

Kreditvurderingen efter pension

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver, at långiveren foretager en grundig vurdering af låntagerens kreditværdighed ud fra indtægter, udgifter og andre økonomiske forhold. Vurderingen må ikke alene bygge på, at boligens værdi er højere end lånet. En stor friværdi giver altså ikke i sig selv ret til et lån. Økonomien skal kunne bære ydelsen.

Finanstilsynet ser som udgangspunkt en gældsfaktor på mere end 4 som høj. Gældsfaktoren er den samlede gæld i forhold til årsindkomsten før skat. Når indkomsten falder ved pension, stiger gældsfaktoren, selv om gælden er den samme. Finanstilsynets vejledning nævner dog, at det kan være forsvarligt at låne ud til en kunde med høj gældsfaktor, hvis kunden har en høj positiv formue.

Afdragsfrihed og variabel rente

Efter god skik-bekendtgørelsens § 19, stk. 1, må lån med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder kun den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Oven i det forbyder § 19, stk. 5, som udgangspunkt risikable lån med høj belåningsgrad, når låntageren derved får en høj gældsfaktor. Finanstilsynets vejledning bruger gældsfaktor over 4 og belåning over 60 % som pejlemærker. Realkreditloven begrænser som hovedregel løbetiden til 30 år og afdragsfriheden til højst 10 år (§§ 3 og 4). For lån til ejerboliger til helårsbrug, der er finansieret med særligt dækkede obligationer og ligger inden for 75 % af værdien, gælder de to begrænsninger ikke (§ 33 c, stk. 2). Se afdragsfrihed.

Nedsparingslån

Finanstilsynets vejledning har en særlig undtagelse for lån til nedsparingsformål, dvs. lån, hvor friværdien bruges til forbrug, typisk senere i livet. Her kan kravet om at kunne godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed fraviges, hvis:

• långiveren vurderer, at boligens værdi ved udløbet af den afdragsfrie periode er tilstrækkelig til, at et salg kan indfri lånet fuldt ud, og
• låntageren har en økonomi til løbende at betale ydelsen.

Undtagelsen gælder kravet i § 19, stk. 1, om at kunne godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Vejledningen forventer, at lånet er væsentligt mindre end lånegrænsen, og at långiveren som udgangspunkt bruger en belåningsgrænse på højst 60 % af boligens markedsværdi, men den kan fravige grænsen efter en individuel vurdering. Jo længere løbetid, jo større sikkerhedsmargin. Holder lånet sig inden for 60 %, ligger det også under det pejlemærke, hvor vejledningen begynder at regne variabelt forrentede og afdragsfrie lån for risikable efter § 19, stk. 5.

Pensionistlån til grundskyld

Borger.dk oplyser, at en boligejer, der har nået folkepensionsalderen eller modtager pension eller efterløn, kan søge et pensionistlån til betaling af grundskylden. Lånet skal først betales tilbage, når ejendommen sælges, og ordningen administreres af Skatteforvaltningen. Alle boligejere kan desuden få indefrysningslån for stigninger i boligskatterne. Se boligskat.

Regneeksempel

Eksemplet viser to ting: En lavere indkomst kan give en høj gældsfaktor, selv om friværdien er stor. Og afdragsfrihed sænker ydelsen nu, men giver en højere ydelse senere og mere rente i alt.

At sælge i stedet

Et alternativ til at låne er at sælge og flytte til en mindre eller billigere bolig. Salg af egen bolig er ofte skattefrit efter parcelhusreglen; se skat ved salg af bolig. Hvad der står tilbage efter salget, er forklaret i provenu ved boligsalg.

Typiske faldgruber

• At se friværdi som kontanter. Den skal lånes eller frigøres ved salg.
• At glemme ydelsen efter afdragsfriheden. Ydelsen stiger, når afdragene begynder.
• At regne uden prisfald. Et nedsparingslån forudsætter, at et salg kan indfri lånet.
• At overse arven. Gæld i boligen mindsker det, der står tilbage til arvingerne. Se dødsbo og arv af bolig.

Kort fortalt

• Kreditvurderingen bygger på indtægter og udgifter, ikke alene på friværdien.
• Lavere indkomst ved pension øger gældsfaktoren, selv om gælden er uændret.
• Finanstilsynets vejledning åbner for nedsparingslån med afdragsfrihed eller variabel rente, som udgangspunkt inden for 60 % af boligens markedsværdi.
• Pensionister kan søge et pensionistlån til grundskyld, som betales tilbage ved salg.
• Se friværdi og belåningsgrad med friværdiberegneren.