Køb af grund og selvbyg: regler og finansiering

29. september 2026

At købe en grund og bygge selv giver frihed til at bestemme huset, men køb og byggeri følger andre regler end køb af et færdigt hus. Der er ingen tilstandsrapport, lånegrænsen er lavere, og byggeriet skal finansieres i etaper. Her gennemgår vi de regler, der oftest har betydning. Køb af et færdigt nybyggeri fra en bygherre er beskrevet i nybyggeri og projektsalg.

Før købet: hvad må der bygges?

Hvad der må bygges, afgøres af lokalplanen, eventuelle servitutter og byggelovgivningen. Lokalplanen kan fastsætte fx bebyggelsesprocent, højde, placering og materialer, og en tinglyst deklaration fra udstykningen kan have flere regler. Se servitutter og lokalplan.

Købes grunden gennem en ejendomsmægler, skal salgsopstillingen blandt andet oplyse om væsentlige begrænsninger fra planbestemmelser og servitutter og om forurening kortlagt på vidensniveau 1 eller 2 eller lettere forurenet jord.

Ingen huseftersynsordning

Reglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom gælder ikke for køb af en ubebygget grund eller en grund med bygning under opførelse. Der er derfor heller ingen ejerskifteforsikring, der dækker fx dårlige jordbundsforhold og behov for ekstra fundering. Køberen kan selv få jorden undersøgt eller tage forbehold, før handlen bliver endelig.

Moms på grunden

Efter momsloven er levering af en byggegrund momspligtig. Skattestyrelsens juridiske vejledning definerer en byggegrund som et ubebygget areal, der efter planloven er udlagt til formål, som gør det muligt at opføre bygninger. Momsen gælder kun for afgiftspligtige personer, fx virksomheder. Private skal som udgangspunkt ikke betale moms af salget. Om prisen er inklusive moms, afhænger derfor af, hvem der sælger.

Finansiering af grund og byggeri

Realkreditloven giver en lånegrænse på 40 % af værdien for ubebyggede grunde, mod 80 % for ejerboliger til helårsbrug. Grunden kræver derfor mere egenfinansiering eller et banklån. Selve byggeriet finansieres typisk med et byggelån i byggeperioden eller et forhåndslån, som realkreditloven giver mulighed for til opførelse ud fra ejendommens forventede værdi. Begge er forklaret i lån til renovering. Reglerne om god skik tillader, at långiveren tager hensyn til, at formålet er at opføre en bolig. Finanstilsynets vejledning nævner også, at kravet om en passende udbetaling kan fraviges ved byggefinansiering, der erstattes af endelig finansiering, når byggeriet er færdigt.

Skatter og udgifter i byggeperioden

Grundskyld betales af grundens værdi, også før der er bygget et hus. Fra overtagelsen er det derfor køberen, der betaler grundskylden. Se boligskat. I byggeperioden kan der samtidig være udgifter til den nuværende bolig, renter på byggelån og betalinger til håndværkere, som skal passe sammen i budgettet.

Byggetilladelse og byggeskadeforsikring

Et nyt hus kræver byggetilladelse fra kommunen, og BBR skal opdateres, når byggeriet tages i brug. Social- og Boligstyrelsen oplyser, at en professionel bygherre, der bygger helårsbeboelse til en forbruger, skal tegne en byggeskadeforsikring, som gælder i 10 år. Styrelsen har en særlig tro og love-erklæring til selvbyg. Bygger man selv, gælder forsikringspligten for professionelle bygherrer altså ikke på samme måde, og risikoen for byggefejl ligger i højere grad hos bygherren selv. Se byggetilladelse og ulovligt byggeri.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At regne med 80 % belåning af grunden. Lånegrænsen for ubebyggede grunde er 40 %.
• At overse jordbundsforholdene. Ekstra fundering kan være en stor, uforudset udgift.
• At springe lokalplanen over. Den kan begrænse hustype, højde og placering.
• At undervurdere perioden med dobbelt udgift. Under byggeriet kan der være både husleje og byggelånsrenter.

Kort fortalt

• Lokalplan, servitutter og forureningsoplysninger afgør, hvad der må bygges på grunden.
• Huseftersynsordningen gælder ikke for ubebyggede grunde.
• Levering af byggegrunde er momspligtig, når sælger er afgiftspligtig, men ikke ved private sælgere som udgangspunkt.
• Realkredit kan højst udgøre 40 % af en ubebygget grunds værdi.
• Regn på tinglysning og købsomkostninger med beregneren for købsomkostninger.