Lån til renovering: tillægslån, banklån og byggelån

29. september 2026

Et nyt køkken, et nyt tag eller en tilbygning kan sjældent betales af den løbende økonomi. Mange finansierer derfor en renovering med lån, og der findes flere typer, som virker forskelligt. Her forklarer vi de fire begreber, der oftest dukker op: tillægslån, banklån med pant, byggelån og forhåndslån. Hvordan friværdi opgøres, og hvordan man generelt låner i den, står i lån i friværdien. Denne artikel handler om, hvordan lånet passer til selve renoveringen.

Tillægslån i realkredit

Et tillægslån er et nyt realkreditlån, der optages ved siden af det eksisterende, inden for realkreditlovens lånegrænse. Grænserne, løbetiden og afdragsfriheden er forklaret i lån i friværdien. Ligger den samlede gæld under grænsen, kan en del af renoveringen typisk finansieres på den måde. Alternativet er at lægge det eksisterende lån om til et større; se omlægning af realkreditlån.

Banklån med pant i boligen

Den del af friværdien, der ligger over lånegrænsen, kan kun lånes i en bank, typisk som et banklån med pant, også kaldet et prioritetslån. Vilkårene, fx at banken kan opsige lånet og ændre rentetillægget, er gennemgået i lån i friværdien. Ved en renovering er forskellen især løbetiden: et banklån løber ofte kortere, så ydelsen er højere, som regneeksemplet nedenfor viser. Et banklån uden pant er et forbrugslån med andre vilkår; se låneomkostninger og ÅOP.

Byggelån

Ved større projekter bruges ofte et byggelån. Bolius beskriver det som et banklån, der fungerer som en kredit i byggeperioden, hvor der kun betales rente af den del, der er trukket. Når byggeriet er færdigt, afløses byggelånet typisk af et realkreditlån. Ulempen er, at der kan komme gebyrer og tinglysning to gange, og at den endelige ydelse først kendes, når det faste lån optages.

Forhåndslån

Realkreditloven giver mulighed for, at der til opførelse samt om- og tilbygning ydes lån på grundlag af ejendommens forventede værdi, et såkaldt forhåndslån. Det kræver, at der stilles sikkerhed for, at lånet bliver indfriet eller nedbragt, hvis det efter fristen for byggeriets færdiggørelse ikke kunne være ydet med det bevilgede beløb. Bolius beskriver, at pengene udbetales på én gang til en spærret konto og frigives, efterhånden som håndværkerne skal betales.

Kreditvurderingen

Efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit må kreditvurderingen ikke alene bygge på, at boligens værdi er højere end lånet, eller på en forventning om, at boligen stiger i værdi. Er formålet at renovere eller opføre en bolig, kan långiveren dog tage hensyn til det. Husstandens økonomi skal altså kunne bære den nye ydelse. Se hvor meget kan jeg låne.

Regneeksempel

Eksemplet viser, at den lave ydelse på tillægslånet især skyldes den lange løbetid. Over 20 år betales mere i rente i alt end på banklånet over 7 år. Bidraget på realkreditlånet kommer oveni den samlede rente.

Tilskud og fradrag

Visse energiforbedringer kan give tilskud, og lønudgiften til bestemte arbejder giver håndværkerfradrag. Det nedsætter beløbet, der skal lånes. Se energirenovering og tilskud.

Typiske faldgruber

• Lang løbetid til kort levetid. Et lån over 20 eller 30 år til noget, der holder i 10 år, giver renter længe efter.
• Dobbelte etableringsomkostninger. Byggelån og efterfølgende realkreditlån kan begge koste gebyrer og tinglysning.
• Budget uden buffer. Uforudsete udgifter kan gøre projektet dyrere end planlagt, og et ekstra lån senere kan koste nye gebyrer.
• At regne med værdistigningen. Kreditvurderingen må ikke alene bygge på, at boligen bliver mere værd.

Kort fortalt

• Et tillægslån er et nyt realkreditlån ved siden af det gamle, inden for 80 % af værdien for helårsboliger.
• Et banklån med pant kan dække friværdien over lånegrænsen, men banken kan opsige det og ændre rentetillægget.
• Et byggelån er en kredit i byggeperioden, hvor der kun betales rente af det trukne beløb.
• Et forhåndslån er et realkreditlån ud fra den forventede værdi efter byggeriet.
• Se, hvor meget friværdi der er at låne i, med friværdiberegneren.