Særeje og bolig i ægteskab

29. september 2026

Gifte par har som udgangspunkt formuefællesskab. Det, der ikke er særeje, kaldes delingsformue og deles ligeligt ved separation, skilsmisse og død. For mange par er boligen den største post i delingsformuen. Vil et par have en anden fordeling, fx fordi den ene har bragt huset eller en arv med ind i ægteskabet, kræver det særeje. Her gennemgår vi, hvordan særeje virker for en bolig. Hvad der sker med boligen ved en skilsmisse uden særeje, står i bolig ved skilsmisse.

Tre grundformer for særeje

Lov om ægtefællers økonomiske forhold giver ægtefæller mulighed for at aftale særeje ved ægtepagt:

Særeje for en del af formuen

Særejet behøver ikke omfatte hele formuen. Aftalen kan begrænses til:

• Genstandssæreje: et eller flere aktiver, fx boligen.
• Erhvervelsessæreje: formue, der er erhvervet på en bestemt måde eller på et bestemt tidspunkt.
• Brøkdelssæreje: en brøk eller procentdel af formuen eller et aktiv.
• Sumsæreje og sumdeling: et bestemt beløb, der er særeje, eller hele formuen undtagen et bestemt beløb. Beløbene kan pristalsreguleres.

Særejet kan også tidsbegrænses eller aftrappes over en periode. Aftalen skal så angive, hvornår perioden regnes fra.

Ægtepagten

En ægtepagt kan oprettes af ægtefæller og af kommende ægtefæller. Den er kun gyldig, når den er underskrevet af begge og tinglyst i personbogen. Den kan kun ændres eller ophæves ved en ny ægtepagt, og hver af ægtefællerne kan anmode om tinglysningen. Tinglysning sker digitalt på tinglysning.dk, og der betales en tinglysningsafgift, som Skattestyrelsen fastsætter.

Særeje kan også opstå uden ægtepagt: En arvelader eller gavegiver kan bestemme, at arven eller gaven skal være særeje for modtageren. For arv sker det ved testamente. Se testamente og bolig.

Når boligen skifter form

Det, der træder i stedet for særeje, og indtægter af særeje, er også særeje. Sælges et særejehus, og købes et nyt for pengene, er det nye hus derfor som udgangspunkt særeje. Ægtefællerne kan dog aftale andet ved ægtepagt.

• Købes en bolig for både særeje og delingsformue, bliver den brøkdelssæreje. Brøken fastsættes efter forholdet mellem de midler, der er brugt.
• Købes en bolig for særeje og ved lån, er boligen særeje af samme art som det særeje, der er brugt.

Familiens helårsbolig

En ægtefælle må ikke uden den andens samtykke sælge, pantsætte eller udleje familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen. Om en særejebolig er omfattet, afhænger altså af, om den indgår i ligedelingen. Er den brøkdelssæreje, indgår en del af den, og så gælder kravet. Samtykkereglen står nærmere i bolig ved skilsmisse.

Særeje ved dødsfald

Ved dødsfald er forskellen mellem formerne størst. Skilsmissesæreje deles, når en af ægtefællerne dør. Fuldstændigt særeje går til ejeren selv eller dennes arvinger. Efterlader en ægtefælle både delingsformue og fuldstændigt særeje, kan et testamente efter arveloven bestemme, om livsarvingernes tvangsarv skal dækkes af delingsformuen eller af særejet. Se dødsbo og arv af bolig.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At glemme tinglysningen. En ægtepagt, der ikke er tinglyst, er ikke gyldig.
• At blande pengene. Brugte fælles midler kan gøre et særejehus til brøkdelssæreje.
• At tro, at skilsmissesæreje også gælder ved død. Det deles, når en af ægtefællerne dør.

Kort fortalt

• Uden særeje indgår boligen i delingsformuen og deles ligeligt.
• Særeje aftales ved ægtepagt, som kun gælder, når den er underskrevet af begge og tinglyst.
• En bolig købt for både særeje og fælles midler bliver brøkdelssæreje.
• Se boligens friværdi i friværdiberegneren.