Testamente og bolig

29. september 2026

Boligen er ofte den største værdi i et dødsbo, og uden testamente er det arveloven, der afgør, hvem der arver den, og hvordan arvingerne deler. Et testamente kan ændre meget af det, men ikke alt. Her gennemgår vi, hvad et testamente kan bestemme om en bolig, og hvilke formkrav der gælder. Hvad der sker i selve dødsboet, med uskiftet bo, overtagelse til vurderingsbeløbet, salg og boafgift, står i dødsbo og arv af bolig.

Tvangsarv og den frie del

Efter arveloven er en fjerdedel af hver livsarvings arvelod tvangsarv, og det samme gælder en fjerdedel af ægtefællens arvelod. Tvangsarvinger er ægtefællen og livsarvingerne, dvs. børn og deres efterkommere. Borger.dk forklarer det sådan:

• 75 % af arven kan fordeles frit i et testamente, når der er tvangsarvinger.
• Er der både ægtefælle og børn, får ægtefællen halvdelen af tvangsarven, 12,5 %, og børnene den anden halvdel.
• Er der ingen tvangsarvinger, kan testamentet bestemme over hele formuen.

Arveladeren kan desuden ved testamente begrænse hvert barns arvelod til en fast værdi. Beløbet er i loven 1.000.000 kr. og reguleres årligt. I 2026 er det 1.580.000 kr.

Hvem skal have boligen?

Hvordan arvingerne uden testamente overtager boets aktiver, står i dødsbo og arv af bolig. Arvelovens regler om overtagelse og lodtrækning gælder ikke aktiver, som arveladeren har rådet over ved testamente. Et testamente kan derfor bestemme, hvem der skal have boligen.

Tvangsarven kan et testamente som udgangspunkt ikke råde over. Men arveloven giver nogle muligheder, der er relevante for en bolig:

• Et testamente kan give en livsarving ret til at overtage bestemte aktiver for sin tvangsarv til vurderingsbeløbet.
• Retten kan også omfatte aktiver, der er mere værd end arvelodden, mod at livsarvingen betaler det overskydende kontant til boet.
• Efterlader arveladeren både delingsformue og fuldstændigt særeje, kan testamentet bestemme, om tvangsarven skal dækkes af det ene eller det andet.
• En længstlevende ægtefælles rettigheder efter arveloven skal respekteres.

Særeje for arvingerne

En arvelader kan i testamentet bestemme, at arven skal være særeje for arvingen. Det følger af lov om ægtefællers økonomiske forhold, der giver arveladere samme muligheder som ægtefæller, bortset fra sumsæreje og sumdeling. Skal en arvet bolig fx holdes uden for ligedelingen, hvis arvingen senere bliver skilt, kan det ske ved en særejebestemmelse i testamentet. Se særeje og bolig i ægteskab.

Samlevende

En samlever er ikke arving efter loven og ikke tvangsarving. Skal en samlever arve boligen eller en del af den, kræver det et testamente. Et testamente til en samlever anses for tilbagekaldt, hvis samlivet ophører på grund af uoverensstemmelser, medmindre særlige omstændigheder taler imod. Reglerne om det udvidede samlevertestamente står i samejer og ugift par.

Formkravene

Borger.dk nævner notartestamente og vidnetestamente som de to vigtigste former:

• Notartestamente: skrives under eller vedkendes for en notar ved byretten. Retsafgiften er 300 kr. pr. dokument i 2026. Notaren giver Centralregistret for Testamenter besked, så testamentet kan findes.
• Vidnetestamente: skrives under eller vedkendes, mens to vidner er til stede samtidig. Vidnerne skal være fyldt 18 år og være habile. Testamentet må ikke begunstige vidnet eller fx vidnets ægtefælle, samlever eller slægt i op- eller nedstigende linje.
• Nødtestamente: bortfalder, når der i 3 måneder ikke har været noget til hinder for at oprette et almindeligt testamente.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At glemme tvangsarven. Den kan kun fraviges, hvor loven giver adgang.
• At stole på et vidnetestamente med forkerte vidner. Vidnerne skal opfylde lovens krav.
• At lade et gammelt testamente stå. Et samlivsophør kan tilbagekalde det.

Kort fortalt

• En fjerdedel af arven til ægtefælle og livsarvinger er tvangsarv. Resten kan fordeles frit.
• Et testamente kan bestemme, hvem der skal have boligen, og give en livsarving ret til at overtage den.
• Arv kan gøres til særeje for arvingen.
• Se boligens friværdi i friværdiberegneren.