Samejer og ugift par: når I køber bolig sammen

29. september 2026

Mange par køber bolig sammen uden at være gift. Det er ligetil, så længe alt går godt, men loven behandler samlevende meget anderledes end ægtefæller, både ved et brud og ved dødsfald. Her gennemgår vi, hvad ejerskabet og gælden betyder, og hvilke regler der gælder, når forholdet eller livet slutter. Reglerne for ægtefæller står i bolig ved skilsmisse.

Ejerandele i skødet

Når to køber sammen, står begge i skødet med en ejerandel, fx halvdelen hver. Ejerandelen afgør, hvor stor en del af boligens værdi hver ejer, og den bruges også på forskudsopgørelsen til at fordele boligskatten. Ejerandelen behøver ikke være lige. Har den ene betalt mere af udbetalingen, kan det afspejles i ejerandelen eller i en skriftlig aftale.

Fælles gæld

Realkreditloven § 11 bestemmer, at samtlige adkomsthavere som debitorer skal være påført pantebrevet, med visse undtagelser i loven. Står begge i skødet, er begge derfor som udgangspunkt debitorer på realkreditlånet, uanset ejerandelen. Familieretshuset beskriver det sådan, at fælles gæld er det, man har skrevet under på at skylde i fællesskab, og at kreditor kan kræve hele beløbet betalt af hver af parterne. Betaler den ene mere end sin del, kan det overskydende kræves af den anden. En aftale mellem parterne om, at kun den ene skal betale, binder ikke långiveren.

Samejeoverenskomsten

Der er ingen lov, der fastlægger, hvordan samlevende deler en fælles bolig. Mange laver derfor en skriftlig samejeoverenskomst. Den regulerer typisk:

• Hvem der har indskudt hvad, og hvordan det skal afregnes.
• Hvordan ydelser, skatter og vedligehold fordeles.
• Hvem der kan overtage boligen ved et brud, og hvordan værdien fastsættes.
• Hvad der sker, hvis den ene ikke kan eller vil betale.

Hvis I går fra hinanden

Samlevende skal hverken separeres eller skilles, og der er ingen ligedeling som for ægtefæller. Hver beholder det, de ejer, og det, man har købt sammen, skal deles. Kan man ikke blive enige, kan skifteretten ifølge Familieretshuset hjælpe med at afgøre fordelingen af de fælles ejendele. Der er heller ingen pligt til at forsørge hinanden efter et brud.

For lejeboliger findes en særlig regel om, hvem der kan blive boende efter mindst to års samliv. Den regel gælder ikke en ejerbolig. Her er det ejerandelene, aftalen og eventuelt skifteretten, der afgør udfaldet.

Hvis den ene dør

Samlevende arver ikke hinanden efter loven, uanset hvor længe de har boet sammen. Uden testamente går den afdødes andel af boligen til arvingerne, typisk børn eller forældre.

Arveloven giver mulighed for et udvidet samlevertestamente, hvor parterne arver hinanden, som var de gift. Det er kun gyldigt, hvis parterne ved dødsfaldet levede sammen på fælles bopæl og enten ventede, havde eller havde haft et fælles barn, eller havde levet sammen i et ægteskabslignende forhold i de sidste 2 år. Reglerne om uskiftet bo kan ikke aftales i et sådant testamente, og testamentet bortfalder, hvis parterne gifter sig.

Arv til en samlever, der har boet sammen med afdøde i mere end to år, beskattes ifølge Skattestyrelsen med 15 % boafgift af beløb over bundfradraget på 392.300 kr. i 2026, som for nær familie. Ægtefæller betaler ingen boafgift. Se dødsbo og arv af bolig.

Skatterabat og boligskat

Ejede man boligen før 1. januar 2024, kan man have en skatterabat på boligskatten. Rabatten er personlig og følger ejerandelen, og den kan kun overtages ved handel mellem ægtefæller, ikke mellem samlevende. Køber den ene den andens andel, følger rabatten for den andel altså ikke med. Se boligskat.

Regneeksempel: ejerandel og friværdi

Typiske faldgruber

• At tro, at samlevende arver hinanden. Det kræver et testamente.
• At glemme hæftelsen på fælles lån. Ejerandelen ændrer ikke hæftelsen over for långiveren.
• At lade ulige indskud stå uden aftale. Uden skriftlig aftale kan det være svært at dokumentere, hvem der har betalt hvad.
• At regne med, at skatterabatten følger med. Den følger ikke med mellem samlevende.

Kort fortalt

• Ejerandelen i skødet afgør, hvor stor en del af boligen hver ejer.
• Efter realkreditloven skal samtlige adkomsthavere som udgangspunkt være debitorer på realkreditlånet.
• Samlevende arver ikke hinanden uden testamente.
• Et udvidet samlevertestamente kræver fælles barn eller 2 års samliv på fælles bopæl ved dødsfaldet.
• Se jeres fælles friværdi i friværdiberegneren.