Bolig ved skilsmisse: deling, overtagelse og udkøb

29. september 2026

For mange ægtepar er boligen den største fælles værdi, og den er ofte det sværeste at blive enige om ved en skilsmisse. Skal den sælges, eller skal den ene købe den anden ud? Her gennemgår vi de regler, der gælder for gifte par med delingsformue: hvornår formuen gøres op, hvem der kan overtage boligen, og hvad skat og tinglysning betyder. Reglerne for ugifte står i samejer og ugift par.

Ophørsdato og bodeling

Gifte par har som udgangspunkt formuefællesskab, medmindre de har aftalt særeje. Den del, der ikke er særeje, kaldes delingsformuen. Ifølge Familieretshuset ophører formuefællesskabet som udgangspunkt ved udgangen af det døgn, hvor der er søgt om separation eller skilsmisse. Det, der erhverves efter ophørsdatoen, indgår ikke i delingen, men parterne kan aftale en anden dato.

Ved delingen opgør hver ægtefælle sine aktiver og sin gæld. Har begge et overskud, udlignes forskellen, så begge står med lige meget. Har den ene et underskud, deles kun den andens overskud, og gælden udlignes ikke. Boligen indgår med sin værdi og gælden med sit beløb.

Hvem kan overtage boligen?

Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold kan hver ægtefælle efter vurdering udtage aktiver, der indgår i delingen, også aktiver, som den anden ejer. Ønsker begge at overtage det samme, går aktivet som udgangspunkt til den, der ejer det. Den anden ægtefælle har dog fortrinsret, hvis aktivet har den væsentligste betydning for at opretholde hjemmet, og det gælder blandt andet familiens helårsbolig og en fritidsbolig. Reglen gælder også, når boligen ejes i sameje.

Den, der overtager, kan gøre det, selv om værdien overstiger den andel, vedkommende har krav på. Forskellen skal betales kontant, men skifteretten kan i særlige tilfælde bestemme, at beløbet kan betales over en kortere periode.

Samtykke til salg og pantsætning

En ægtefælle må ikke uden den andens samtykke sælge, pantsætte eller udleje familiens helårsbolig, når den indgår i ligedelingen. Kravet om samtykke gælder også efter separation og skilsmisse, indtil der er en aftale eller en endelig afgørelse om boligen. Den, der vil sælge, kan derfor ikke gøre det alene, selv om vedkommende står som eneejer i skødet.

Skat og tinglysning

Overdragelse af fast ejendom mellem ægtefæller som led i skiftet ved separation eller skilsmisse udløser ifølge Skattestyrelsens juridiske vejledning ikke beskatning. Fortjeneste ved sådan en overdragelse er ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Tinglysning af et ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab koster efter tinglysningsafgiftsloven kun den faste afgift, i 2026 1.850 kr. Den variable afgift på 0,6 % bortfalder. Optager den, der overtager, et nyt lån, betales der almindelig pantebrevsafgift af det nye lån. En skatterabat på boligskatten fra før 2024 kan overtages ved handel mellem ægtefæller. Se boligskat.

Regneeksempel: den ene køber den anden ud

Hvis I ikke kan blive enige

Kan ægtefællerne ikke blive enige om delingen, kan skifteretten afgøre den. Ifølge Familieretshuset koster det en grundafgift på 750 kr. Udpeges en bobehandler, betales yderligere afgifter og salær. Skifteretten kan efter anmodning lade boligens handelsværdi fastsætte ved en sagkyndig vurdering.

Typiske faldgruber

• At glemme hæftelsen. Har begge skrevet under på lånet, kan långiveren kræve hele beløbet betalt af hver af dem, og en aftale mellem ægtefællerne binder ikke långiveren, før lånet er indfriet eller overtaget med långiverens accept.
• At sætte værdien uden grundlag. En aktuel vurdering gør delingen lettere at blive enige om.
• At sælge uden samtykke. Familiens helårsbolig kræver den andens samtykke, indtil boligen er afgjort.
• At overse udgifterne ved et salg. Sælges boligen i stedet, trækkes salgsomkostningerne fra, før friværdien deles. Se salgsomkostninger.

Kort fortalt

• Formuefællesskabet ophører som udgangspunkt den dag, der søges om separation eller skilsmisse.
• Hver ægtefælle kan udtage boligen efter vurdering, og den, for hvem den betyder mest for hjemmet, har fortrinsret.
• Overdragelse mellem ægtefællerne ved skiftet udløser ikke skat, og tinglysningen koster kun den faste afgift.
• Et udkøb kræver ofte nye lån, som banken vurderer ud fra én indkomst.
• Se friværdien i jeres bolig i friværdiberegneren.