Salg af sommerhus: skat og regler ved salget

29. september 2026

Et sommerhus sælges i praksis som andre boliger, men nogle regler er særlige: skatten følger sommerhusreglen, planloven knytter visse rettigheder til ejeren og ikke til huset, og der er ikke krav om energimærke. Selve salgsforløbet står i guiden til boligsalg, og finansiering og udlejning i finansiering af sommerhus.

Skat: sommerhusreglen

Skattestyrelsen oplyser, at man ikke skal betale skat af fortjenesten ved salg af et sommerhus, hvis man selv har benyttet boligen, og grunden er mindre end 1.400 m². Reglen står i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, og Den juridiske vejledning (afsnit C.H.2.1.15.2) beskriver den i detaljer.

Betingelserne

• Brug som fritidsbolig. Ejendommen skal være benyttet som fritidsbolig af ejeren eller husstanden i hele eller en del af ejertiden. Det er ikke et krav, at huset bruges til fritid på salgstidspunktet.
• Grund under 1.400 m². Er grunden 1.400 m² eller større, er fortjenesten stadig skattefri, hvis en offentlig myndighed har bestemt, at grunden ikke kan udstykkes, eller hvis Vurderingsstyrelsen erklærer, at en udstykning vil give en værdiforringelse på mere end 20 % af restarealet eller den bestående bebyggelse.
• Karakter af fritidsbolig ved salget. Har ejendommen skiftet til helårsbolig eller erhverv, er fortjenesten kun skattefri, hvis den bagefter igen har været brugt til fritid af ejeren eller husstanden.
• Kun personer. Reglen gælder kun fysiske personer.

Når salget kan blive skattepligtigt

• Kun udlejning. Har huset kun været brugt til udlejning, skal en fortjeneste ifølge Skattestyrelsen oplyses på årsopgørelsen. Den juridiske vejledning nævner, at afstanden til ejerens helårsbolig og fx et beskedent elforbrug kan indgå i vurderingen af, om huset reelt har været brugt til fritid.
• Helårsbolig brugt som sommerhus. Efter administrativ praksis er den kun omfattet, hvis den oprindeligt blev anskaffet som fritidsbolig og udelukkende har været brugt sådan. Har andre i ejertiden brugt den til helårsbeboelse, samtidig med at ejeren brugte den til fritid, gælder skattefriheden ikke. Ejeren har bevisbyrden.
• Arvet sommerhus. Arvinger kan som udgangspunkt ikke overtage afdødes brug, men skal selv opfylde betingelserne, og der gælder en skærpet bevisbyrde for, at formålet var fritid.
• Salg til familie under markedsprisen. Skattestyrelsen oplyser, at forskellen anses for en gave.

Hvordan en skattepligtig fortjeneste opgøres, er vist med et regneeksempel i skat ved salg af bolig.

Planloven: rettigheder, der ikke følger med huset

En bolig i et sommerhusområde må efter planloven § 40 ikke bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold m.v. To regler har direkte betydning ved et salg:

• Dispensation bortfalder ved ejerskifte. Har kommunen i et særligt tilfælde dispenseret fra forbuddet, bortfalder dispensationen ved ejerskifte (§ 40, stk. 2).
• Pensionistens ret er personlig. En pensionist, der har ejet boligen i 1 år, har en personlig ret til at bo der hele året (§ 41, stk. 1). Retten følger ikke huset. En køber, der er pensionist, skal selv have ejet boligen i 1 år, før retten opstår, og retten for ægtefælle, samlever og husstand bortfalder ved fraflytning (§ 41, stk. 3-5).

Reglerne om helårsbeboelse er gennemgået i bo i sommerhus hele året.

Sommerhusloven: hvem kan købe, og til hvad

Selskaber, foreninger, private institutioner, stiftelser og legater må ikke erhverve fast ejendom uden tilladelse fra ministeren for byer og landdistrikter, medmindre ejendommen skal bruges til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed (sommerhusloven § 8). Ved tinglysning af erhvervelsen skal der foreligge en tilladelse eller købers erklæring om, at betingelserne er opfyldt. Vil den nye ejer udleje huset erhvervsmæssigt, kræver det tilladelse efter lovens § 1, stk. 1, nr. 1.

Energimærke

Fritliggende bygninger under 60 m² og sommerhuse er undtaget fra kravet om energimærkning. Undtagelsen for sommerhuse følger registreringen i BBR: bygninger registreret som sommerhus og anneks i tilknytning hertil er undtaget (BEK nr. 549 af 2023, § 4, nr. 2). En helårsbolig, der blot bruges som fritidshus, er ikke omfattet af den undtagelse, men kan være undtaget efter § 5, fx hvis den er fritliggende og under 60 m². Se energimærket forklaret.

Regneeksempel

Kort fortalt

• Salg af sommerhus er skattefrit, når ejeren eller husstanden har brugt huset til fritid, og grunden er under 1.400 m², eller udstykning ikke er mulig eller giver over 20 % værditab.
• Har huset kun været udlejet, skal fortjenesten oplyses på årsopgørelsen.
• Pensionistens ret til helårsbeboelse og kommunens dispensationer følger ikke med ved salget.
• Sommerhuse er undtaget fra energimærkning efter BBR-registreringen.
• Se, hvad der står tilbage efter salget, med beregneren for salgsprovenu.