Udlejning af ejerlejlighed: ejerforening, lejelov og skat

30. september 2026

Mange ejere lejer deres ejerlejlighed ud i en periode, fx under et job i udlandet, eller i kortere perioder til feriegæster. Tre regelsæt spiller sammen: ejerforeningens vedtægter, lejeloven og skattereglerne. Her gennemgår vi dem for den ejer, der udlejer sin egen lejlighed. Køb af en lejlighed til udlejning står i investeringsbolig og udlejning, og udlejning af et enkelt værelse i udlejning af værelse.

Det kan ejerforeningen kræve

Efter ejerlejlighedsloven gælder normalvedtægten, medmindre foreningen gyldigt har vedtaget noget andet (§ 5, stk. 2). En fravigelse skal tinglyses på lejlighederne for at gælde over for fx en køber (§ 5, stk. 3). Efter normalvedtægten (BEK nr. 1738 af 2020, bilag 1) gælder:

• Underretning. Udlejes hele lejligheden, skal ejeren senest ved lejeforholdets begyndelse oplyse bestyrelsen om udlejningen, dens længde og lejerens navn og kontaktoplysninger (§ 30, stk. 1).
• Korttidsudlejning. Udlejning under 31 dage kan forbydes med 2/3 af ejerne efter både fordelingstal og antal (§ 4, stk. 1, nr. 2). Ejeren må så stadig foretage op til 4 separate korttidsudlejninger på højst 30 dage i alt pr. kalenderår og skal underrette bestyrelsen ved hver udlejning (§ 30, stk. 2).
• Lejerens adfærd. Opfører lejeren sig retsstridigt over for foreningen eller andre ejere, kan foreningen gå direkte til lejeren. Ejeren får 3 måneder til at rette forholdet, og derefter kan foreningen overtage ejerens ret til at opsige eller ophæve lejemålet (ejerlejlighedslovens § 11).

Se ejerlejlighed og ejerforening.

Korttidsudlejning til feriegæster

Lejeloven gælder ikke, bortset fra § 17, når en bolig udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål (§ 1, stk. 3). Til gengæld sætter sommerhusloven en grænse: Ejeren må højst udleje sin fulde helårsbolig til ferieformål i 30 dage pr. kalenderår (§ 5, stk. 1). Formidles udlejningen udelukkende af en virksomhed, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen, er grænsen 70 dage (§ 5, stk. 2), og kommunen kan hæve den til højst 100 dage (§ 6). Ejerforeningens regler gælder samtidig.

Længere udlejning: lejeloven gælder

Udlejes lejligheden til beboelse, er ejeren udlejer efter lejeloven. Det betyder bl.a.:

• Lejen. Hvilke regler lejen følger, afhænger af bl.a. kommunen, ejendommens alder og hvor mange lejligheder udlejeren ejer i foreningen, fordi flere ejerlejligheder med samme udlejer i samme forening som udgangspunkt regnes som én ejendom (§ 9). I ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991 kan lejen aftales frit (§ 54, stk. 1, nr. 1). En ejer, der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, kan før udlejningen få huslejenævnet til at afgøre, hvilken leje der lovligt kan opkræves (§ 132, stk. 2). Gebyret er 614 kr. i 2026 (borger.dk).
• Depositum. Højst 3 måneders leje, og derudover højst 3 måneders forudbetalt leje (§ 59).
• Tidsbestemt aftale. En tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse (§ 173, stk. 1), men boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold (§ 173, stk. 3). Bliver lejeren boende mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2).
• Opsigelse til egen beboelse. Ejeren kan opsige for selv at bebo lejligheden, hvis ejeren ejede den, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger (§ 170, nr. 3). Reglen gælder kun lejeaftaler indgået den 1. juli 2015 eller senere (§ 207, stk. 5). Varslet er mindst 1 år (§ 175, stk. 2), og opsigelsen skal være skriftlig og oplyse om lejerens adgang til indsigelse (§ 176).

Se lejekontrakt og typeformular og opsigelse af lejemål.

Skat af lejeindtægten i 2026

Skatten afhænger af, hvor længe lejligheden udlejes:

• Hele boligen en del af året (4 til 12 måneder). Ejeren kan vælge et bundfradrag på 1 1/3 % af den ejendomsværdi, der bruges til ejendomsværdiskatten, dog mindst 24.000 kr. Resultatet er kapitalindkomst (LL § 15 P).
• Faste bundfradrag. I stedet kan ejeren bruge et bundfradrag på 13.800 kr. ved egen udlejning eller 35.100 kr., når en tredjepart, fx et udlejningsbureau eller en platform, indberetter lejeindtægten. Af resten gives yderligere 40 % i fradrag, så 60 % beskattes, og ejendomsværdiskat betales for hele året (LL § 15 Q).
• Regnskabsmetoden. De dokumenterede udgifter trækkes fra i stedet. Skattestyrelsen oplyser, at man ikke senere kan skifte til bundfradrag.
• 12 måneder eller mere, og ejeren bor der ikke. Så er det erhvervsmæssig udlejning med personlig indkomst og regnskab, men uden ejendomsværdiskat i udlejningsperioden. Se investeringsbolig og udlejning.

Regneeksempel: udlejning i 8 måneder

Kort fortalt

• Ejerforeningen skal have besked senest ved lejeforholdets begyndelse og kan med tilslutning fra 2/3 af ejerne forbyde korttidsudlejning under 31 dage, dog ikke helt.
• Udlejning til feriegæster er begrænset til 30 dage om året, eller 70 dage, når al udlejningen formidles af en virksomhed, der indberetter lejeindtægten.
• Ved længere udlejning gælder lejeloven, og opsigelse til egen beboelse kræver mindst 1 års varsel.
• Udlejning en del af året giver valg mellem bundfradrag. Udlejning i mindst 12 måneder er erhvervsmæssig.
• Regn på leje, lån og udgifter med beregneren for udlejning.