Udlejning af værelse: skat og bundfradrag i 2026

29. september 2026

At leje et værelse ud i den bolig, man selv bor i, kan hjælpe på økonomien. Lejeindtægten er skattepligtig, men der gives et bundfradrag, så en del af indtægten er skattefri. Reglerne afhænger af, om udlejningen er kort eller lang, og om man ejer eller lejer boligen. Her gennemgår vi Skattestyrelsens regler for 2026. Udlejning af en hel bolig, man ikke selv bor i, er beskrevet i investeringsbolig og udlejning.

Kort eller lang udlejning

Skattestyrelsen skelner mellem:

• Korttidsudlejning: udlejning i under 4 måneder.
• Langtidsudlejning: udlejning i 4 måneder eller mere.

Der er som udgangspunkt ét bundfradrag pr. bolig. Bor flere i boligen, deles det efter ejerandel eller efter, hvor stor en del af huslejen man betaler. Bundfradraget kan aldrig blive større end lejeindtægten.

Korttidsudlejning i 2026

Ved korttidsudlejning afhænger bundfradraget af, hvordan værelset lejes ud:

• Via en platform, der indberetter indtægten til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed: 35.100 kr. i 2026.
• Uden en sådan platform, fx ved egen udlejning: 13.800 kr. i 2026.

Den juridiske vejledning oplyser, at 60 % af den indtægt, der overstiger bundfradraget, beskattes, og at resultatet er kapitalindkomst, både for ejere og for lejere. Med bundfradrag kan der ikke trækkes udgifter fra, og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke. De to faste bundfradrag kan også vælges ved langtidsudlejning i stedet for bundfradraget nedenfor.

Langtidsudlejning i 2026

Ved langtidsudlejning af værelser i egen helårsbolig er bundfradraget:

• For ejere: 1 1/3 % af den ejendomsværdi, der bruges til ejendomsværdiskatten, dog mindst 24.000 kr.
• For lejere og andelshavere: 2/3 af den årlige husleje eller boligafgift for hele boligen.

Her beskattes hele den del af indtægten, der overstiger bundfradraget. Den juridiske vejledning oplyser, at resultatet er kapitalindkomst for ejere og personlig indkomst for fremlejere, dvs. lejere og andelshavere. Er boligen kun ejet eller lejet en del af året, nedsættes bundfradraget forholdsmæssigt.

Regnskabsmetoden

I stedet for bundfradraget kan man trække de faktiske udgifter fra, fx en andel af el, vand, varme og vedligeholdelse. Skattestyrelsen oplyser, at man ikke senere kan skifte til bundfradraget, når man først har valgt regnskabsmetoden. Ved regnskabsmetoden nedsættes ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt for den udlejede del. For lejere og andelshavere er resultatet efter regnskabsmetoden kapitalindkomst ved udlejning under 4 måneder, frit valg mellem kapitalindkomst og personlig indkomst fra 4 til under 12 måneder og personlig indkomst ved 12 måneder eller mere.

Sådan oplyses indtægten

Lejeindtægten skal oplyses til Skattestyrelsen. Ved korttidsudlejning er indtægten kapitalindkomst, og Skattestyrelsen henviser til rubrik 37 på årsopgørelsen og felt 218 på forskudsopgørelsen. Personlig indkomst oplyses i rubrik 20 og felt 250. Rettes forskudsopgørelsen, når udlejningen begynder, indregnes skatten løbende i stedet for at komme som restskat. Deles bundfradraget med en ægtefælle eller medejer, skal hver især kun bruge sin del. Gem kontrakter og betalinger, så indtægten kan dokumenteres.

Når man selv lejer boligen

En lejer har efter lov om leje ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, og det samlede antal personer i lejligheden må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejeren skal have en kopi, før fremlejen begynder. I en andelsbolig afgør foreningens vedtægter, hvad der er tilladt. I en ejerlejlighed kan ejerforeningens vedtægter have regler om udlejning; se ejerlejlighed og ejerforening.

Typiske faldgruber

• At glemme at oplyse indtægten. Lejeindtægten skal med på forskudsopgørelsen og årsopgørelsen.
• At vælge regnskabsmetoden for let. Valget kan ikke senere ændres til bundfradrag.
• At bruge det højeste bundfradrag uden platform. Det høje beløb forudsætter en platform, der indberetter.
• At dele fradraget forkert. Der er ét bundfradrag pr. bolig, som deles mellem ejerne eller lejerne.

Kort fortalt

• Korttidsudlejning er under 4 måneder, langtidsudlejning 4 måneder eller mere.
• Bundfradraget ved korttidsudlejning er 35.100 kr. via indberettende platform og 13.800 kr. uden i 2026, og 60 % af resten beskattes.
• Ved langtidsudlejning er bundfradraget for ejere 1 1/3 % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.
• Lejere kan fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene efter lejeloven.
• Se lejeindtægten i forhold til boligudgiften med beregneren for månedlig boligudgift.