Køb af en udlejet bolig: hvad sker der med lejeren?

30. september 2026

Køber man en ejerlejlighed eller et hus, hvor der bor en lejer, følger lejeforholdet med. Lejeren beholder sine rettigheder, og køberen træder ind som udlejer. Paragrafferne henviser til lov om leje (LOV nr. 341 af 2022 med senere ændringer), medmindre andet er nævnt.

Lejeren beholder sine rettigheder

Efter § 17, stk. 1, er lejerens rettigheder efter lejeloven gyldige mod enhver uden tinglysning. Et salg ændrer altså ikke lejerens ret til at blive boende. Det samme gælder aftaler om forudbetalt leje, depositum og lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Har lejeren ved aftale fået videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan lejeren kræve aftalen tinglyst (§ 17, stk. 3). Efter tinglysningsloven skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen, og en køber kan kun fortrænge en utinglyst ret, hvis købet selv er tinglyst, og køberen er i god tro (tinglysningslovens § 1).

Depositum og forudbetalt leje

Udlejeren kan højst kræve 3 måneders leje i depositum og 3 måneders forudbetalt leje (§ 59). Fordi aftaler om depositum og forudbetalt leje på op til et halvt års leje gælder over for enhver, kan lejeren gøre sit krav gældende over for den nye ejer, uanset hvad sælger og køber har aftalt indbyrdes. Efter lejeforholdets ophør skal kravet dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år, hvis det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt (§ 17, stk. 2). Hvordan beløbene afregnes mellem sælger og køber, kan aftales i købsaftalen. Se depositum og forudbetalt leje.

Husleje og vedligeholdelseskonto

Køberen overtager lejeforholdet med den husleje, der gælder, og lejen kan kun ændres efter lejelovens regler. Det kan fx være aftalt, at lejen én gang årligt reguleres efter nettoprisindekset (§ 53, stk. 2). Se huslejeregulering og huslejenævn.

Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, skal udlejeren hvert år afsætte et beløb pr. m² på en vedligeholdelseskonto for lejligheden (§ 117, stk. 1). Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af beløbet på kontoen (§ 118, stk. 1). Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen (§ 117, stk. 7).

Kan køberen selv flytte ind?

Ikke uden videre. Lejeloven har en særlig regel for ejer- og andelsboliger, hvor ejeren kan opsige lejeren for selv at bebo boligen (§ 170, nr. 3). Reglen gælder dog kun ejere, der ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og som ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger. Den gælder desuden kun lejeaftaler indgået den 1. juli 2015 eller senere (§ 207, stk. 5). En køber ejede ikke boligen, da den eksisterende lejeaftale blev indgået, og kan derfor ikke bruge reglen over for den lejer.

Køberen kan i stedet opsige, når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede (§ 171, stk. 1, nr. 1). Efter § 172 gælder bl.a.:

• Udlejeren skal selv agte at bebo lejligheden.
• Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Der lægges bl.a. vægt på, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og lejerens mulighed for at finde anden passende bolig.
• Er det lejede en ejerlejlighed, skal lejemålet være indgået efter opdelingen i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, skal lejeren ved lejeforholdets begyndelse være gjort bekendt med, at det er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter denne regel. Er den indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.
• Ejes ejendommen af flere i fællesskab, kan de kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.

Lejeren har krav på mindst 1 års varsel (§ 175, stk. 2). Opsigelsen skal være skriftlig, angive grunden og oplyse om lejerens adgang til indsigelse. Gør lejeren skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerens frist, hvis opsigelsen skal fastholdes (§ 176). Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører den uden opsigelse, når lejetiden udløber (§ 173). Se opsigelse af lejemål.

Regneeksempel

Det kan køberen tjekke

• Lejekontrakten. Dato, eventuel tidsbegrænsning og særlige vilkår i kontraktens § 11. Se lejekontrakt og typeformular.
• Tingbogen. Tinglyste rettigheder for lejeren.
• Depositum og forudbetalt leje. Beløbene og afregningen i købsaftalen.
• Vedligeholdelse. Hvem der har den indvendige vedligeholdelse, og kontoens saldo.
• Ejerforeningens regler om udlejning. Se ejerlejlighed og ejerforening, og om skat i investeringsbolig og udlejning.

Kort fortalt

• Lejerens rettigheder efter lejeloven gælder over for en ny ejer uden tinglysning.
• Videregående rettigheder, fx uopsigelighed, skal være tinglyst for at være sikret over for en køber i god tro.
• Depositum og forudbetalt leje på op til et halvt års leje kan kræves af den nye ejer.
• Reglen i § 170, nr. 3, kan ikke bruges af en køber over for en eksisterende lejer. Opsigelse til egen beboelse sker efter §§ 171-172 med mindst 1 års varsel.
• Regn på lejeindtægt, lån og faste udgifter med beregneren for udlejning.