Køb før salg: mellemfinansiering og to boliger på én gang

29. september 2026

Mange, der skal flytte, finder den nye bolig, før den gamle er solgt. Så opstår et praktisk problem: Pengene fra salget er bundet i den nuværende bolig, men den nye skal betales nu. Løsningen er typisk mellemfinansiering, et midlertidigt lån, der bygger bro, indtil salget er gennemført. Her forklarer vi, hvordan behovet opstår, hvad perioden med to boliger koster, og hvad långiverne typisk ser på.

Hvad er mellemfinansiering?

Finanstilsynet beskriver mellemfinansiering som finansiering af en ny bolig i perioden frem til, at den tidligere bolig er solgt (vejledningen til god skik-bekendtgørelsen, VEJ nr. 9458 af 2023). Lånet er midlertidigt og indfries med provenuet, når salget er gennemført, og købesummen er frigivet. Rente, gebyrer og øvrige vilkår aftales med den enkelte långiver.

Hvorfor opstår behovet?

Ved et boligkøb skal køberen selv stå for en del af købesummen. Efter god skik-bekendtgørelsen (BEK nr. 1443 af 2025, § 19, stk. 3) skal långiveren sikre, at køberen som udgangspunkt betaler en passende udbetaling, og Finanstilsynets udgangspunkt er 5 % af købesummen, som bør vurderes i forhold til den konkrete kunde. Resten dækkes af realkredit, som på en ejerbolig til helårsbrug højst kan udgøre 80 % af ejendommens værdi (realkreditloven § 5), og eventuelt af et banklån.

For en, der allerede ejer en bolig, sidder egenkapitalen typisk i friværdien. Den bliver først til kontanter, når boligen er solgt, lånene er indfriet, og købesummen er frigivet. Hvordan provenuet regnes ud, står i provenu ved boligsalg. Indtil da mangler den del af egenfinansieringen, som opsparingen ikke dækker. Det er den del, der mellemfinansieres.

Finanstilsynets vejledning nævner mellemfinansiering som en situation, hvor kravet om passende udbetaling kan fraviges. Begrundelsen er, at kravet skal sikre, at køberen medbringer en passende udbetaling ved den langsigtede finansiering af købet.

Hvad koster perioden med to boliger?

Prisen for at købe før salg består af to dele:

• Renter og gebyrer på mellemfinansieringen. Renten betales af hele det lånte beløb, så længe lånet løber.
• Udgifterne til den gamle bolig. Ydelse på lånene, ejendomsskatter, forsikring, forbrug og eventuelle fællesudgifter løber videre, indtil køberen overtager boligen. Samtidig løber udgifterne til den nye bolig.

Et prisnedslag rammer desuden provenuet krone for krone. Salgets egne udgifter er gennemgået i salgsomkostninger.

Regneeksempel

I eksemplet bruges hele provenuet som egenfinansiering. Derfor bliver realkreditlånet 3.090.000 kr. i stedet for de 3.600.000 kr., som 80 % af købesummen ville give, og der er ikke brug for banklån. Til gengæld skal hele provenuet mellemfinansieres, indtil salget er gennemført, og hver ekstra måned lægger både rente og boligudgift oveni.

Hvad ser långiverne på?

En mellemfinansiering bevilges efter en kreditvurdering som andre lån. Hvordan den foregår i generelle træk, står i hvor meget kan jeg låne. Ved køb før salg er der nogle forhold, som typisk vejer tungt:

• Et realistisk provenu. Salgsprisen, gælden og omkostningerne afgør, om salget kan indfri mellemfinansieringen.
• Om den gamle bolig er solgt. Er der allerede en købsaftale på salget, er usikkerheden mindre end ved en bolig, der endnu ikke er sat til salg.
• Økonomien til to boliger. Om rådighedsbeløbet kan bære udgifterne til begge boliger i perioden, ikke kun til den nye.

Særligt i vækstområderne

Finanstilsynets vækstvejledning (VEJ nr. 9299 af 20. april 2023) beskriver, hvad penge- og realkreditinstitutter bør gøre ved belåning af boliger i vækstområder, som aktuelt er København og omegnskommuner samt Aarhus. Har kunden ikke solgt sin bestående bolig, inden købsaftalen på den nye underskrives, bør økonomien efter vejledningen som hovedregel være så robust, at kunden efter overtagelsen kan betale renter og afdrag på begge boliger, indtil instituttet forventer, at den gamle bolig er solgt, dog i mindst 6 måneder. Det er bør-regler: institutterne kan vælge andre tiltag til at begrænse risikoen.

Selv om salget i eksemplet forventes at tage 4 måneder, kan økonomien i et vækstområde derfor blive vurderet på mindst 6 måneder med to boliger.

Typiske faldgruber

• At regne med udbudsprisen. Et nedslag i salgsprisen mindsker det provenu, der skal indfri mellemfinansieringen.
• At undervurdere liggetiden. Hver måned uden salg koster både rente og boligudgift. Se prisnedslag og liggetid.
• At glemme gebyrer. Oprettelse og indfrielse af et midlertidigt lån kan koste gebyrer, som ikke er med i en simpel renteberegning.
• At bruge provenuet, før det er frigivet. Købesummen udbetales først til sælger, når handlen er gennemført. Hele salgsforløbet er beskrevet i guiden til boligsalg.

Kort fortalt

• Mellemfinansiering er et midlertidigt lån, der finansierer den nye bolig, indtil den gamle er solgt.
• Behovet opstår, fordi provenuet fra salget først er til rådighed, når handlen er gennemført.
• Perioden med to boliger koster både rente på mellemfinansieringen og udgifterne til den gamle bolig.
• Ved køb i København med omegnskommuner og Aarhus bør økonomien efter Finanstilsynets vækstvejledning som hovedregel kunne bære renter og afdrag på begge boliger, indtil instituttet forventer, at den gamle er solgt, dog i mindst 6 måneder.
• Regn på dine egne tal i beregneren køb før salg.