Kreditvurdering og lånetilbud

29. september 2026

Før et boliglån bliver til en aftale, sker der to ting: Långiveren vurderer, om låntageren kan betale lånet, og låntageren får et lånetilbud med de vilkår, der skal accepteres. Begge dele er reguleret af bekendtgørelsen om god skik for boligkredit og af lov om kreditaftaler. Her forklarer vi, hvad reglerne kræver, og hvad der står i tilbuddet. Hvordan beløbet i praksis sættes, med gældsfaktor, udbetaling og rådighedsbeløb, står i hvor meget kan jeg låne. Artiklen nævner ikke konkrete långivere.

Hvad loven kræver af kreditvurderingen

En långiver skal før aftalen lave en grundig vurdering af låntagerens kreditværdighed. Formålet er at fastslå sandsynligheden for, at låntageren har vilje og evne til at overholde aftalen. Långiveren må kun indgå aftalen, hvis vurderingen sandsynliggør det.

• Vurderingen bygger på oplysninger om indtægter, udgifter og andre finansielle og økonomiske forhold, der er nødvendige, tilstrækkelige og forholdsmæssigt afpassede.
• Oplysningerne indhentes fra relevante kilder, herunder fra låntageren selv.
• Vurderingen må ikke alene bygge på, at boligen er mere værd end lånet, eller på en forventning om, at boligen stiger i værdi. Ved byggeri og renovering kan långiveren dog tage hensyn til formålet.

Långiveren skal gøre låntageren opmærksom på, at oplysningerne skal være korrekte og fuldstændige. Er de utilstrækkelige, kan vurderingen ikke laves, og lånet kan ikke bevilges.

Regler, der former vurderingen

Ud over den generelle vurdering indeholder bekendtgørelsen nogle faste regler, som påvirker, hvilket lån der kan tilbydes:

• Variabel rente og afdragsfrihed. Efter god skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) må lån med pant i fast ejendom med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder for alle långivere, men kun for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Et banklån ud over lånegrænsen er ikke omfattet. Se fast eller variabel rente.
• Udbetaling: Ved køb af ejer- eller fritidsbolig eller andelsbolig skal forbrugeren som udgangspunkt betale en passende udbetaling. Se udbetaling ved boligkøb.
• Høj belåning og høj gældsfaktor: Risikable realkreditlån må som udgangspunkt ikke gives, når de kombineres.
• Boligens værdi skal ansættes efter pålidelige standarder, også når en anden foretager vurderingen for långiveren.

Reglerne om variabel rente, udbetaling og høj belåning gælder ikke lån med en hovedstol på 100.000 kr. eller mindre, medmindre der optages flere lån i samme ejendom, der tilsammen er større.

Databaser og afslag

Skal långiveren søge i en database som led i vurderingen, skal låntageren have besked på forhånd. Afslås lånet, skal långiveren straks oplyse det. Er afgørelsen truffet ved en automatisk behandling af oplysninger, skal långiveren også sige det og oplyse, hvilken database der er brugt, og hvad søgningen viste. Efter lov om kreditaftaler sker underretningen uden omkostninger.

Er aftalen indgået, må långiveren ikke ophæve eller ændre den til skade for låntageren med den begrundelse, at oplysningerne var ufuldstændige. Det gælder dog ikke, hvis låntageren bevidst har tilbageholdt eller forfalsket oplysninger.

Lånetilbuddet

Før et boliglån aftales, skal långiveren give forbrugeren et standardiseret europæisk oplysningsskema, ESIS. Skemaet kan angive en gyldighedsdato, men renten og andre omkostninger kan ændre sig med markedet, og skemaet kan oplyse, at det ikke forpligter långiveren til at yde lånet. Hvad ÅOP og de samlede omkostninger dækker, står i låneomkostninger og ÅOP.

Ved tilbud på et realkreditlån eller et realkreditlignende lån skal långiveren desuden udlevere et simpelt låneoverblik. Det placeres foran tilbuddet og viser i fast rækkefølge:

• den gennemsnitlige månedlige udgift de første 12 måneder før skat,
• gebyrer for at oprette lånet,
• bidraget eller rentetillægget de første 12 måneder,
• hvad der samlet skal tilbagebetales i lånets løbetid,
• renten og ÅOP.

Er der forskel på overblikket og tilbuddet, gælder tilbuddet. Tilbuddet skal også oplyse, hvilke kategorier af omkostninger bidrag, rentetillæg og gebyrer dækker for långiverens samlede portefølje, og hvor stor en andel hver kategori udgør.

Acceptfristen

For lån mod pant i fast ejendom, der ydes på grundlag af obligationer, må långiveren efter lov om kreditaftaler § 7 d ikke sætte en frist på under 7 dage for at acceptere tilbuddet. Til gengæld kan renten og omkostningerne afvige fra tilbuddet, i takt med værdien af de obligationer, der ligger bag. Et fastforrentet lån, der er tilbudt ved en bestemt kurs, kan derfor blive større eller mindre, når det udbetales. Lov om kreditaftaler ændres pr. 20. november 2026 ved lov nr. 1322 af 20. november 2025, men ændringen berører ikke fristen i § 7 d. Se kurs og kurstab.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At forveksle ESIS med et tilsagn. Skemaet kan oplyse, at det ikke forpligter långiveren til at yde lånet.
• At give ufuldstændige oplysninger. Så kan vurderingen ikke laves.
• At regne med tilbuddets kurs. Ved obligationslån kan beløbene ændre sig frem til udbetalingen.

Kort fortalt

• Långiveren skal lave en grundig kreditvurdering ud fra indtægter, udgifter og økonomi, ikke kun boligens værdi.
• Variabel rente og afdragsfrihed kræver som udgangspunkt, at et fastforrentet lån med afdrag kunne godkendes.
• Et tilbud på realkreditlån skal have et simpelt låneoverblik foran, og acceptfristen er mindst 7 dage for obligationslån.
• Se, hvad indkomst og opsparing peger på, i beregneren for hvor meget bolig du kan købe.