Låneomkostninger og ÅOP

29. september 2026

Renten er kun en del af et boliglåns pris. Oveni kommer bidrag, kurstab, tinglysningsafgift og gebyrer. For at gøre lån sammenlignelige skal långivere oplyse ÅOP, årlige omkostninger i procent, og de samlede kreditomkostninger. Her forklarer vi, hvad tallene dækker, hvordan de beregnes, og hvor de kan snyde.

To slags omkostninger

Omkostningerne ved et boliglån kan deles i to grupper:

• Engangsomkostninger ved optagelsen, fx kurstab, tinglysningsafgift af pantebrevet, gebyrer til långiver, kurtage og eventuelt kurssikring eller garantiprovision. Tinglysningsafgiften af et pantebrev er i 2026 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen, hvor den variable del rundes op til nærmeste 100 kr.
• Løbende omkostninger, som primært er rente og bidrag. Bidraget til realkreditinstituttet beregnes af restgælden. Se bidragssats.

Et lån med lav rente kan være dyrere end et lån med højere rente, hvis engangsomkostningerne eller bidraget er større. Det er grunden til, at loven kræver samlede nøgletal.

Hvad loven forstår ved omkostninger

Lov om kreditaftaler definerer tre begreber, der går igen i lånetilbud:

• Samlede omkostninger i forbindelse med kreditaftalen: alle omkostninger, herunder renter, provision, afgifter og ethvert andet honorar, som forbrugeren skal betale, og som kreditgiveren kender til. Notarialgebyrer er undtaget. Forsikringer tæller med, hvis de er obligatoriske for at få lånet på de annoncerede vilkår.
• Samlet beløb, der skal betales af forbrugeren: det lånte beløb plus de samlede omkostninger.
• Årlige omkostninger i procent (ÅOP): de samlede omkostninger udtrykt i procent pr. år af det lånte beløb.

Hvordan ÅOP beregnes

ÅOP for lån med pant i fast ejendom beregnes efter en matematisk formel i et bilag til kreditaftaleloven. Formlen bygger på, at værdien af det udbetalte beløb sættes lig med værdien af alle betalinger af afdrag og omkostninger, omregnet til samme tidspunkt. Tre antagelser er vigtige at kende:

• Beregningen forudsætter, at lånet løber hele den aftalte periode, og at begge parter overholder aftalen.
• Kan renten ændre sig, beregnes ÅOP, som om renten og de øvrige omkostninger forbliver på niveauet ved aftalens indgåelse. Er der ikke et loft over renten, skal långiver advare om, at de samlede omkostninger kan ændre sig.
• Er renten fast i en indledende periode på mindst 5 år, omfatter den illustrative ÅOP i oplysningsskemaet kun den faste periode og antager, at restgælden betales ved periodens udløb.

ÅOP er altså et sammenligningstal under bestemte antagelser, ikke en garanti for, hvad lånet kommer til at koste. Definitionen nævner ikke skat, så rentefradraget indgår ikke. Se rentefradrag.

Oplysningsskemaet ESIS og tilbudsfristen

Før et boliglån aftales, skal långiver give forbrugeren oplysningerne i et standardiseret europæisk oplysningsskema, ESIS, efter at forbrugeren har givet oplysninger om behov, økonomi og præferencer. For tilbud om lån mod pant i fast ejendom, der ydes på grundlag af obligationer, kan fristen for at acceptere tilbuddet ikke være kortere end 7 dage. Renten og omkostningerne kan dog afvige fra tilbuddet i takt med kursen på de underliggende obligationer.

ÅOP-loftet gælder ikke boliglån

Forbrug.dk oplyser, at der i Danmark er et loft, der forbyder forbrugslån med ÅOP over 35 %, og en grænse for, hvor meget der samlet kan betales tilbage. Reglerne gælder forbrugslån, ikke boliglån. For boliglån er ÅOP et oplysningskrav, ikke et loft.

Regneeksempel

Sådan kan tallene bruges

ÅOP og de samlede kreditomkostninger er mest nyttige, når lån med samme løbetid og samme type rente sammenlignes. Ved lån med variabel rente viser tallet kun, hvad lånet koster, hvis renten bliver på dagens niveau.

Typiske faldgruber

• At sammenligne ÅOP på tværs af rentetyper. Antagelserne om fremtidig rente er forskellige.
• At glemme, at ÅOP er før skat. Rentefradraget indgår ikke.
• At se bort fra engangsomkostningerne ved korte lån. Jo kortere tid lånet forventes at løbe, jo mere vejer etableringsomkostningerne pr. år.
• At tro tilbuddets tal ligger fast. Ved obligationsbaserede lån kan rente og omkostninger ændre sig med kursen.

Kort fortalt

• Et boliglåns pris består af engangsomkostninger og løbende rente og bidrag.
• ÅOP udtrykker alle omkostninger som en årlig procent af det lånte beløb.
• Ved variabel rente regnes ÅOP, som om renten forbliver uændret.
• ÅOP-loftet på 35 % gælder forbrugslån, ikke boliglån.
• Regn på etableringsomkostningerne i købsomkostninger, og saml dine tal i rapporten.