Sælg selv uden mægler: hvad skal sælger selv stå for?

29. september 2026

En bolig kan sælges uden ejendomsmægler. Så falder mæglerens salær væk, men de opgaver, mægleren ellers løser, forsvinder ikke. Nogle er lovkrav til sælger, andre er praktiske opgaver. Artiklen skiller de to ad. Hvad en mægler skal gøre efter loven, står i ejendomsmægler og salær.

Hvilke regler gælder, når der ikke er en mægler?

Loven om formidling af fast ejendom gælder ved erhvervsmæssig formidling og erhvervsmæssigt salg af fast ejendom, og kun for aktiviteter rettet mod forbrugere (§§ 1 og 2). Det samme gælder formidlingsbekendtgørelsen (§ 1). Kravene om formidlingsaftale, salgsbudget, salgsopstilling og købsaftalens minimumsindhold rammer derfor mægleren, ikke en privat sælger.

Forbrugerbeskyttelsesloven er anderledes. Reglerne om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring gælder aftaler om køb af fast ejendom, der hovedsagelig bruges til beboelse for sælgeren eller er bestemt til beboelse for køberen (§ 1). Fortrydelsesretten gælder, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen (§ 6). Ingen af de to regelsæt kræver, at sælger er erhvervsdrivende. Om sælger er erhvervsdrivende, har kun betydning for enkelte regler: bevisbyrden (§ 6, stk. 3), pligten til at oplyse om fortrydelsesretten i et særskilt dokument (§ 19) og godtgørelsen, som ikke skal betales til visse professionelle sælgere (§ 11, stk. 2).

Det, loven kræver af sælger

Energimærke

Ved salg af en bygning eller ejerlejlighed skal der foreligge en energimærkning, og det påhviler sælger at sørge for, at køber har fået den udleveret, inden aftalen indgås (lov om fremme af energibesparelser i bygninger § 6). Annonceres boligen i kommercielle medier, skal energimærket fremgå af annoncen (§ 8 a). Fritliggende bygninger under 60 m² og sommerhuse er undtaget. Reglerne står i energimærket forklaret.

Huseftersyn, hvis sælger vil fri for ansvaret

Huseftersynsordningen er frivillig, men den er den eneste vej til ansvarsfrihed for skjulte fejl efter forbrugerbeskyttelsesloven. Tilstandsrapporten skal udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig og elinstallationsrapporten af en autoriseret elinstallatørvirksomhed (§§ 4 og 4 a). Køberen skal have rapporterne og oplysningen om ejerskifteforsikring, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager. Sælger skal også have givet et skriftligt og bindende løfte om at betale mindst halvdelen af præmien og have sikret sig, at køberen kender retsvirkningerne (§ 2, stk. 2-4). Uden en mægler er det sælger selv, der skal holde styr på rapporternes alder og rækkefølgen. Gyldighed og undtagelser står i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Købers fortrydelsesret

Køberen kan træde tilbage ved skriftlig besked senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse mod en godtgørelse på 1 % af købesummen. Reglerne står i købsaftale og fortrydelsesret.

Det, en mægler normalt tager sig af

Borger.dk (skrevet af Erhvervsstyrelsen) deler salget i fire trin: forbered, markedsfør, gennemfør og overlevér. Uden mægler ligger alle fire hos sælger.

• Pris. Mægleren skal værdiansætte boligen. Uden mægler må sælger selv finde et prisniveau, fx ud fra salgspriser i området.
• Dokumenter. Borger.dk nævner blandt andet tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, tilbud på ejerskifteforsikring, BBR-meddelelse og ejendomsskattebillet.
• Salgsmateriale og fremvisning. Ifølge borger.dk behøver en sælger, der selv står for størstedelen af salget, ikke lave en salgsopstilling. Det gør en mægler. Indholdet af en salgsopstilling er beskrevet i salgsopstillingen.
• Købsaftalen. Borger.dk kalder købsaftalen sælgers kontrakt med køber. Den indeholder som regel et advokatforbehold og en tidsfrist. Da formidlingsbekendtgørelsens krav til indholdet ikke gælder, er det parterne selv, der afgør, hvad der står i den.
• Sikkerhed for købesummen. Ved salg gennem mægler skal købsaftalen efter formidlingsbekendtgørelsen beskrive princippet om, at sælger ikke afgiver ejendomsretten, før købesummen er betalt eller sikret, og at sælger ikke får rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning. I en privat handel findes der ikke en tilsvarende pligt, så deponering og garanti skal aftales. Mekanikken er forklaret i deponering og garanti.
• Skøde og tinglysning. Borger.dk nævner, at der skal laves et nyt skøde med ejendomsværdipåtegning, som skal tinglyses. Se skøde og tinglysning.
• Indfrielse og refusion. Lån med pant i boligen skal indfries, og ejendomsskatter og forbrug skal fordeles i en refusionsopgørelse. Borger.dk nævner aflæsning af gas, vand, varme og olie sammen med køber.

Borger.dk nævner, at en advokat kan fremskaffe dokumenterne og stå for fremvisningen, og at en rådgiver kan stå for overdragelsen. Sælger kan altså vælge at få hjælp til dele af salget uden at bruge en mægler. Hvad det koster, afhænger af aftalen.

Regneeksempel

Kort fortalt

• Mæglerloven og formidlingsbekendtgørelsen gælder kun erhvervsmæssig formidling, ikke en privat sælger.
• Huseftersynsordningen og købers fortrydelsesret i forbrugerbeskyttelsesloven gælder, uanset om sælger er privat.
• Sælger skal sørge for, at køber får energimærket, inden aftalen indgås. Fritliggende bygninger under 60 m² og sommerhuse er undtaget.
• Købsaftale, sikkerhed for købesummen, skøde og tinglysning skal sælger selv sørge for eller få hjælp til.
• Se, hvad der står tilbage, med beregneren for salgsprovenu.