Køb af bolig som enlig

29. september 2026

At købe bolig alene betyder ikke, at der gælder andre regler end for et par. Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit og realkreditlovens lånegrænser er de samme. Forskellen er, at hele regnestykket hviler på én indkomst og én opsparing, og at de faste udgifter til boligen ikke bliver mindre, fordi der bor færre. Her gennemgår vi, hvordan reglerne virker, når de bruges på én husstandsindkomst, og viser et regneeksempel. Artiklen er generel information og ikke rådgivning om den enkeltes økonomi.

De samme regler, én indkomst

Långiveren skal efter god skik-bekendtgørelsen lave en grundig vurdering af låntagerens kreditværdighed ud fra indtægter, udgifter og andre økonomiske forhold. Vurderingen må ikke alene bygge på, at boligen er mere værd end lånet. For en enlig er det altså den ene indkomst, der skal kunne bære ydelsen, boligskatten, forsikringen og resten af husstandens faste udgifter. Hvordan vurderingen foregår, står i kreditvurdering og lånetilbud.

Fire rammer går igen i de fleste vurderinger. Hver af dem er forklaret i sin egen artikel, så her ser vi kun på, hvad de betyder for en husstand med én indkomst.

Udbetalingen

Ved køb af en ejer- eller fritidsbolig skal långiveren som udgangspunkt sikre, at køberen betaler en passende udbetaling. Finanstilsynets vejledning (VEJ nr. 9458 af 2023) anser som udgangspunkt 5 % af købesummen for passende, men skriver, at udgangspunktet bør vurderes i forhold til den konkrete kunde. Er udbetalingen finansieret med et andet lån, skal den gæld med i gældsfaktoren og rådighedsbeløbet. For en enlig skal både udbetalingen og omkostningerne ved købet komme fra én opsparing. Se udbetaling ved boligkøb og hvad det koster at købe bolig.

Lånegrænsen og banklånet

Realkreditloven tillader lån inden for 80 % af værdien for en ejerbolig til helårsbrug og 75 % for et fritidshus. Den del, der ligger mellem realkreditlånet og udbetalingen, finansieres typisk med et banklån. Grænserne afhænger af boligen, ikke af antallet af købere. Se realkreditlån forklaret.

Gældsfaktoren

Gældsfaktoren er den samlede gæld efter købet delt med husstandens årlige bruttoindkomst. Al gæld tæller med, også studielån og billån. Med én indkomst i nævneren rammer et givet lån en højere faktor end hos et par med to indkomster. God skik-bekendtgørelsen (BEK nr. 1443 af 2025 § 19, stk. 5) forbyder som udgangspunkt risikable realkreditlån og realkreditlignende lån med høj belåningsgrad, når låntageren derved får en høj gældsfaktor. Bekendtgørelsen sætter ikke tal på. Finanstilsynets vejledning (VEJ nr. 9458 af 2023) anser som udgangspunkt en gældsfaktor over 4 som høj og nævner følgende lån som udgangspunkt risikable, når belåningen er over 60 % af ejendomsværdien:

• alle lån med variabel rente, hvor renten justeres med en frekvens på mindre end fem år,
• afdragsfrie lån med variabel rente, hvor renten justeres med en frekvens på fem år eller mere.

Gældsfaktor 4 og belåning 60 % er vejledningens pejlemærker og ikke et loft over lånet. Fast rente, med eller uden afdrag, og variabel rente med afdrag og en rentebinding på mindst fem år står ikke på listen. Långiveren kan fravige udgangspunktet efter en konkret vurdering. Uanset gældsfaktoren gælder desuden den generelle test: Efter god skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) må lån med pant i fast ejendom med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder for alle långivere, men kun for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Et banklån ud over lånegrænsen er ikke omfattet. Se hvor meget kan jeg låne.

Rådighedsbeløbet

Rådighedsbeløbet er det, der er tilbage hver måned, når de faste udgifter er betalt. Der findes ikke et lovfastsat minimum. Ejendomsværdiskat, grundskyld, forsikring og en stor del af forbruget til varme hænger sammen med boligen og ikke med antallet af beboere. For en enlig skal hele beløbet derfor dækkes af én indtægt. Se rådighedsbeløb og faste udgifter ved ejerbolig.

Rentefradraget for én person

Renteudgifter trækkes fra i kapitalindkomsten. Af den negative nettokapitalindkomst giver de første 50.000 kr. et ekstra nedslag i skatten på 8 %. For ægtepar er grænsen 100.000 kr. tilsammen. En enlig har kun sin egen grænse, så renter over 50.000 kr. om året får alene fradragsværdien i kommune- og eventuel kirkeskat. Se rentefradrag.

Køb sammen med andre

Nogle enlige køber sammen med en ven, et familiemedlem eller en kæreste, de ikke er gift med. Så hæfter flere for gælden, og ejerandele og en samejeoverenskomst bliver relevante. Det er beskrevet i samejer og ugift par. Forældre, der køber en bolig, som et barn lejer, er en anden model, se forældrekøb.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At regne med et pars budget. Boligskat og forsikring halveres ikke, fordi der bor én.
• At glemme anden gæld. Studielån og billån tæller fuldt med i gældsfaktoren.
• At overse grænsen på 50.000 kr. Renter over grænsen giver en lavere fradragsværdi for en enlig.

Kort fortalt

• En enlig køber efter de samme regler som alle andre, men hele vurderingen hviler på én indkomst.
• Udbetalingen er som udgangspunkt 5 %, og realkredit dækker højst 80 % af en helårsbolig.
• Over gældsfaktor 4 og 60 % belåning betragter Finanstilsynet som udgangspunkt visse lån med variabel rente som risikable.
• Rentefradragets ekstra 8 % gælder de første 50.000 kr. pr. person.
• Se hvad én indkomst og én opsparing peger på i beregneren for hvor meget bolig du kan købe.