Omlægning og friværdi: guide til lånene efter købet

29. september 2026

Når boligen er købt, og lånene er på plads, begynder en ny fase. Afdragene nedbringer gælden, boligpriserne bevæger sig, og renterne ændrer sig. Det skaber friværdi, som kan være en buffer, en kilde til nye lån eller provenu ved et salg. Og det skaber anledninger til at lægge lånene om, betale ekstra af eller låne i boligen. Denne guide samler, hvordan friværdi opgøres, hvor meget af den der kan belånes, hvordan en omlægning virker, og hvad de forskellige muligheder koster. Hvert afsnit linker til en artikel, der går i dybden.

Kort fortalt

• Friværdi er boligens værdi minus al gæld med pant i boligen. Se tallene for din egen bolig i beregneren for friværdi.
• Realkredit kan højst udgøre 80 % af værdien for helårsboliger og 75 % for fritidshuse. Friværdi over grænsen kan kun belånes med banklån.
• Et fastforrentet lån kan indfries til kurs 100 eller til dagskurs. Det er grundlaget for nedkonvertering, når renten falder, og opkonvertering, når den stiger.
• Ved omlægning betales den variable tinglysningsafgift kun af den del af det nye pant, der overstiger den tinglyste hovedstol på det gamle. Rentestigning viser, hvad en ny rente betyder for ydelsen.
• Et ekstraordinært afdrag sænker ydelsen og den samlede rente. Beregneren for ekstra afdrag viser effekten.

Friværdi: hvad den er, og hvad den ikke er

Friværdien er den del af boligens værdi, der ikke er lånt. Belåningsgraden er det modsatte perspektiv: gælden med pant i boligen delt med boligens værdi. En belåningsgrad på 60 % betyder altså, at 40 % af værdien er friværdi. Gælden omfatter realkreditlån, banklån med pant i boligen og andre pantebreve. Et forbrugslån uden pant tæller ikke med i friværdien, men det tæller med i husstandens samlede gæld og dermed i gældsfaktoren.

Værdi, kurs og kontanter

Tallet for friværdi er mindre sikkert, end det ser ud. Værdien er det, boligen kan sælges for, og når der lånes, ansætter realkreditinstituttet selv værdien efter realkreditloven. Den offentlige ejendomsvurdering bruges ikke automatisk som belåningsværdi. På et fastforrentet lån kan indfrielsesbeløbet være lavere end restgælden, når kursen er under 100. Og friværdi er ikke kontanter: Den bliver først til penge ved et salg eller et lån, og Finanstilsynet har i sin undersøgelse af konverteringer påpeget, at man ikke kan være sikker på at kunne låne det samme senere, fx hvis boligpriserne falder. Afdrag og ekstraordinære afdrag øger friværdien, mens prisfald og nye lån i boligen mindsker den. Definitionen, belåningsgraden og det, der flytter friværdien, er gennemgået i friværdi forklaret, og kursens betydning i kurs og kurstab.

Lån i friværdien

At låne i friværdien betyder at optage et nyt lån, eller forhøje et eksisterende, med pant i den del af værdien, der ikke allerede er lånt. Der er to hovedveje.

Realkredit op til 80 %

Ligger den samlede gæld under lånegrænsen, kan der typisk lånes med realkredit, enten som et tillægslån ved siden af det eksisterende lån eller ved at omlægge til et større lån. Løbetiden er højst 30 år, og afdragsfrihed er begrænset til 10 år i alt.

Banklån med pant

Friværdi over 80 % grænsen kan kun belånes i banken. Et banklån med pant i boligen kaldes også et prioritetslån. Finanstilsynet beskriver, at det er mere fleksibelt, men at banken kan opsige det efter sine vilkår, og at rentetillægget fastsættes og kan ændres af banken. Banklån har ofte kortere løbetid og højere rente.

Friværdi alene giver ikke ret til et lån. Långiveren vurderer, om økonomien kan bære den højere gæld, og en højere belåningsgrad kan få betydning for, hvilke låntyper der kan bevilges, hvis gældsfaktoren samtidig er over 4. Detaljerne står i lån i friværdien.

Ekstraordinært afdrag

Et ekstraordinært afdrag er den modsatte bevægelse af et lån i friværdien: Gælden nedbringes med et beløb nu, og ydelsen regnes om over den samme restløbetid, eller løbetiden forkortes med samme ydelse. Da både rente og bidrag beregnes af restgælden, sparer et afdrag rente og bidrag i resten af lånets levetid. Friværdien stiger med det samme med afdragets størrelse.

På et fastforrentet lån betales afdraget til kurs 100 eller ved at købe obligationer til dagskurs, afhængigt af lånets vilkår og kursen. Står kursen under 100, kan et beløb nedbringe gælden med mere end sin pålydende værdi. Gebyrer til instituttet kommer oveni. Pengene er til gengæld bundet i boligen og kan kun frigøres igen ved et nyt lån eller et salg.

Omlægning af realkreditlån

At omlægge betyder, at det eksisterende lån indfries og erstattes af et nyt. Et fastforrentet lån er typisk konverterbart og kan indfries på to måder: til kurs 100 ved opsigelse til en termin, eller til dagskurs ved at købe obligationerne. De to muligheder giver de klassiske former for omlægning, som Finans Danmark beskriver:

• Nedkonvertering. Renten er faldet, og kursen på det gamle lån er steget mod eller over 100. Lånet indfries til kurs 100 og erstattes af et lån med lavere rente. Ydelsen falder typisk, mens restgælden stiger lidt, fordi omkostninger og kurstab lægges oveni.
• Opkonvertering. Renten er steget, og kursen er faldet. Lånet indfries billigt ved at købe obligationerne, og restgælden falder. Til gengæld har det nye lån en højere rente.
• Vandret konvertering til samme rente og skrå konvertering til en anden låntype.

Finanstilsynet påpeger, at en opkonvertering til en højere fast rente kan give en større ydelse, en længere løbetid eller begge dele, og at gevinsten afhænger af den fremtidige rente, som ingen kender. Ved en skrå konvertering til variabel rente er der ikke noget loft over, hvor meget renten kan stige. I artiklen omlægning af realkreditlån viser to regneeksempler begge retninger. I nedkonverteringseksemplet falder ydelsen med 839,89 kr. om måneden, mens restgælden stiger med 50.000 kr.

Hvad koster en omlægning?

• Kurstab og kursskæring på det nye lån.
• Gebyrer til realkreditinstitut og bank.
• Rente frem til terminen, når det gamle lån indfries til kurs 100 ved opsigelse.
• Tinglysningsafgift for det nye pantebrev.

Tinglysningsafgiften ved omlægning

Et nyt pantebrev koster i 2026 en fast afgift på 1.825 kr. og en variabel afgift på 1,25 % af hovedstolen, hvor den variable del rundes op til hele 100 kr. Ved en omlægning betales den variable afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a kun af den del af den nye hovedstol, der overstiger den tinglyste hovedstol på det eksisterende pant i samme ejendom. Det gamle pant skal aflyses senest 1 år efter anmeldelsen af det nye, og reglen gælder ikke, hvis det gamle pant er et skadesløsbrev eller et retspant. Den faste afgift betales altid.

Løbetid, afdragsfrihed og belåning over 80 %

Et nyt lån kan få en ny løbetid på op til 30 år. Det giver en lavere ydelse, men den samlede rente stiger, så en sammenligning giver mest mening ved samme løbetid. Afdragsfri perioder, der allerede er brugt, tæller med i de 10 år. Er belåningen steget over 80 %, fordi værdien er faldet, tillader realkreditloven, at et lån til indfrielse af et eksisterende realkreditlån ydes ud over grænsen, så længe det kun dækker indfrielsen og omkostningerne.

Skat ved omlægning

For personer beskattes en kursgevinst ved indfrielse af et almindeligt fastforrentet realkreditlån i danske kroner som udgangspunkt ikke, og et kurstab giver tilsvarende ikke fradrag. Renten på det nye lån indgår i rentefradraget, så gevinsten efter skat er mindre end før skat.

Bidrag, rentetilpasning og andre anledninger

Ikke alle omlægninger handler om renten. Bidragssatsen fastsættes ud fra låntype og belåningsgrad, når lånet optages. Falder belåningsgraden, ændrer det ikke nødvendigvis satsen automatisk, og nogle gange kræver en lavere sats en omlægning. Omvendt kan et realkreditinstitut hæve bidraget med 6 måneders varsel, og et varsel om forhøjelse giver ret til at indfri lånet med reducerede gebyrer inden for fristen. Se bidragssats.

Rentetilpasningslån omlægges i praksis automatisk ved hver refinansiering, hvor renten fastsættes på ny. Realkreditloven har en sikkerhedsventil: Stiger renten ved en refinansiering mere end 5 procentpoint, forlænges obligationerne i 12 måneder. Forskellen på låntyperne er forklaret i fast eller variabel rente.

Hvad afgør regnestykket?

• Tidshorisont. Omkostningerne betales nu, gevinsten kommer over tid. Sælges boligen snart, er der mindre tid til at tjene dem hjem.
• Restløbetid. Jo længere tid der er tilbage, jo mere betyder en renteforskel.
• Renteudviklingen. Gevinsten ved en opkonvertering afhænger af, om renten senere falder.
• Belåning og økonomi. Et nyt lån kræver en ny kreditvurdering, og boligens værdi ansættes igen.

Regneeksempel: friværdi, ekstra afdrag og et lån i friværdien

Eksemplet viser, at de tre greb trækker friværdien i hver sin retning. Et prisfald og et nyt lån mindsker den, et ekstra afdrag øger den. Og i dette eksempel krydser belåningsgraden 60 % både ved prisfaldet og ved lånet i friværdien, hvilket kan få betydning for, hvilke låntyper der kan bevilges senere, hvis gældsfaktoren er over 4.

Friværdien ved salg

Ved et salg bliver friværdien til provenu, men ikke krone for krone. Salgsomkostninger som mægler, huseftersyn og halvdelen af ejerskifteforsikringen trækkes fra, og alle lån med pant i boligen, også lån i friværdien, skal indfries. Et lån i friværdien mindsker derfor provenuet med restgælden. Se guiden til boligsalg, provenu ved boligsalg og beregneren for salgsprovenu.

Typiske faldgruber

• At bruge købsprisen som værdi. Det er den aktuelle handelsværdi, der tæller.
• At regne hele friværdien som belånelig med realkredit. Kun op til 80 % for helårsboliger og 75 % for fritidshuse.
• Kun at sammenligne ydelser. En lavere ydelse kan skyldes en længere løbetid og ikke en bedre forretning.
• At glemme omkostningerne. Kurstab, gebyrer, rente frem til terminen og tinglysning skal tjenes hjem.
• At se opkonvertering som en sikker gevinst. Den afhænger af den fremtidige rente.
• Lang løbetid til kortvarige formål. Et 30-årigt lån til noget, der er brugt op efter få år, giver renter længe efter.
• At overse bankens vilkår. Et prioritetslån kan opsiges, og rentetillægget kan ændres.

Artiklerne om omlægning og friværdi

• Friværdi forklaret: definition, belåningsgrad og lånegrænse.
• Lån i friværdien: tillægslån, omlægning til større lån og banklån.
• Omlægning af realkreditlån: op- og nedkonvertering med regneeksempler.

Lånetyperne bag en omlægning er forklaret i guiden til boligfinansiering, og den løbende økonomi i guiden til boligøkonomi.