Køb af bolig: den komplette guide

29. september 2026

Et boligkøb er for de fleste den største økonomiske beslutning i livet, og den består af mange mindre beslutninger, der skal tages i den rigtige rækkefølge. Nogle trin er bindende, andre kan trækkes tilbage, og flere har faste frister og beløb, som er fastsat ved lov. Denne guide samler hele forløbet ét sted: hvad købet kræver af økonomien, hvilke dokumenter der skal læses, hvornår aftalen bliver bindende, hvad staten opkræver i afgift, og hvad der sker efter overtagelsen. Hvert afsnit linker videre til en artikel, der går i dybden med netop det emne.

Kort fortalt

• Købet finansieres typisk i tre lag: en udbetaling på som udgangspunkt mindst 5 %, et realkreditlån på op til 80 % af værdien og et banklån for resten. Regn på din egen ramme i beregneren hvor meget kan jeg købe.
• Et købstilbud kan trækkes tilbage, indtil sælger har antaget det. Derefter har køberen 6 hverdages fortrydelsesret mod en godtgørelse på 1 % af købesummen.
• Tinglysning koster i 2026 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen for skødet og 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen for hvert pantebrev. Se dine egne tal i beregneren for købsomkostninger.
• Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring skal være modtaget, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager.
• Den månedlige udgift efter købet er mere end ydelsen. Beregneren for månedlig boligudgift samler lån og faste udgifter, og boligrapporten samler det hele i ét overblik.

Købet i overblik: seks faser

Borger.dk deler et boligkøb op i en række faser, der går fra budget og forhåndsgodkendelse over boligjagt, købstilbud og købsaftale til berigtigelse og overtagelse. Rækkefølgen er ikke tilfældig. Hver fase bygger på den forrige, og flere af de juridiske beskyttelser virker kun, hvis tingene sker i den rigtige orden. Den detaljerede gennemgang står i boligkøbet trin for trin. Her er de seks faser i hovedtræk:

1. Økonomien. Budget, opsparing og en forhåndsgodkendelse fra banken.
2. Boligjagten. Salgsopstilling, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og fremvisning.
3. Købstilbuddet. Pris, overtagelsesdag og forbehold.
4. Købsaftalen. Aftalen bliver bindende, og fortrydelsesretten begynder at løbe.
5. Berigtigelsen. Lån på plads, skøde tinglyst og penge flyttet.
6. Overtagelsen. Nøgler, målere og de første regninger som ejer.

Fase 1: Økonomien før boligjagten

Før det giver mening at se på boliger, skal der være et realistisk bud på, hvor stor en købesum økonomien kan bære. Banken ser på indkomst, formue, gæld og faste udgifter og giver ofte en forhåndsgodkendelse med en maksimal købesum. Det beløb er et loft, ikke et mål.

Udbetalingen

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver, at långiver som udgangspunkt sikrer sig, at køberen betaler en passende udbetaling. Finanstilsynets vejledning til bekendtgørelsen siger, at 5 % af købesummen som udgangspunkt anses for en passende egenfinansiering, men at tallet skal vurderes i forhold til den konkrete kunde. Långiveren må som udgangspunkt ikke selv finansiere hele købet, fx ved at dække udbetalingen med en kassekredit, der oprettes i forbindelse med købet. En udbetaling, der er lånt et andet sted, udelukker ikke boliglånet, men gælden tæller med i gældsfaktoren og rådighedsbeløbet. Reglerne og undtagelserne er gennemgået i udbetaling ved boligkøb.

De tre lag i finansieringen

Realkreditloven sætter en lånegrænse på 80 % af værdien for ejerboliger til helårsbrug og 75 % for fritidshuse. Det, der ligger mellem realkreditlånet og udbetalingen, finansieres typisk med et banklån, som ligger øverst i belåningen og ofte har højere rente og kortere løbetid. Lånetyperne, renterne og omkostningerne er samlet i guiden til boligfinansiering, og banklånets rolle er forklaret i banklån ved boligkøb.

Gældsfaktor og rådighedsbeløb

Der findes ikke et fast loft over, hvor meget en husstand kan låne. To tal fylder dog meget i kreditvurderingen. Gældsfaktoren er husstandens samlede gæld efter købet delt med bruttoindkomsten. God skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 5) forbyder som udgangspunkt risikable lån med høj belåningsgrad, når låntageren derved får en høj gældsfaktor. Finanstilsynets vejledning bruger gældsfaktor over 4 og belåning over 60 % som pejlemærker. Over begge pejlemærker regner vejledningen som udgangspunkt variabelt forrentede lån med rentetilpasning oftere end hvert femte år og afdragsfrie lån med variabel rente for risikable. Pejlemærkerne er ikke et loft. Rådighedsbeløbet er det, der er tilbage hver måned, når alle faste udgifter er betalt. Begge dele er forklaret i hvor meget kan jeg låne og i guiden til boligøkonomi.

Fase 2: Boligjagten og materialet

Når en bolig er interessant, er salgsopstillingen det første dokument at læse. Den indeholder blandt andet boligens udgifter, oplysninger om forsikring, energimærke og en standardfinansiering. Ejerudgiften i salgsopstillingen dækker boligskat, husforsikring og visse faste udgifter, men ikke forbrug, vedligehold og ydelsen på køberens egne lån. Forskellen er gennemgået i faste udgifter ved en ejerbolig.

Huseftersynsordningen

Ved køb af et hus eller en anden bolig omfattet af huseftersynsordningen får køberen typisk tre dokumenter: en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel og elinstallationsrapporten højst 1 år, når køberen modtager dem. Sælger bliver som hovedregel fri for ansvaret for skjulte fejl, hvis køberen har fået rapporterne og forsikringstilbuddet, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager, og sælger har lovet at betale mindst halvdelen af præmien.

Det har en direkte konsekvens for køberen: Det, der står i rapporterne, er ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Rapporterne læses derfor bedst, før der gives et bud. Reglerne, fristerne og forsikringens dækning er gennemgået i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Ejerbolig, andelsbolig eller fritidshus

Guiden her handler om ejerboliger til helårsbrug. En andelsbolig købes efter andre regler, og et fritidshus har en lavere lånegrænse på 75 %. Forskellene er beskrevet i andelsbolig eller ejerbolig og finansiering af sommerhus.

Fase 3: Købstilbuddet og forbeholdene

En interessetilkendegivelse er uforpligtende. Et købstilbud er derimod bindende, hvis sælger accepterer det inden for tilbudsfristen. Indtil sælger har antaget tilbuddet, kan køberen trække det tilbage uden omkostninger.

Et købstilbud kan indeholde forbehold. De to mest brugte er et rådgiverforbehold, hvor handlen er betinget af, at købers advokat eller rådgiver godkender aftalen, og et pengeinstitutforbehold, hvor handlen er betinget af, at banken godkender finansieringen. Bruger køberen en erhvervsmæssig rådgiver, skal rådgiveren efter bekendtgørelsen om køberrådgivning som minimum oplyse om muligheden for disse forbehold. Et forbehold er en aftalt betingelse. Dets vilkår og frist står i selve købsaftalen.

Fase 4: Købsaftalen og fortrydelsesretten

Når sælger har underskrevet, er der indgået en købsaftale. Ved køb af en bolig, der hovedsageligt skal bruges til beboelse for køberen, giver forbrugerbeskyttelsesloven køberen en fortrydelsesret på 6 hverdage. Beskeden om fortrydelse skal være skriftlig og være kommet frem til sælger inden fristen, og køberen skal inden for samme frist betale en godtgørelse på 1 % af købesummen. Fortrydelsesretten følger af loven og kan ikke fraskrives, men den gælder ikke ved køb på auktion.

Forskellen på forbehold og fortrydelse er vigtig. Et forbehold virker efter de vilkår og frister, der står i købsaftalen. Fortrydelsesretten følger af loven og koster som hovedregel 1 %. På en bolig til 2.800.000 kr. er det 28.000 kr.

Fase 5: Berigtigelse, skøde og tinglysning

Berigtigelsen er den praktiske gennemførelse af handlen: Lånene etableres, skødet udarbejdes og tinglyses, sælgers lån indfries, og købesummen betales. Skødet er det dokument, der flytter ejendomsretten. Tinglysningen er den offentlige registrering, der beskytter køberens ret over for aftaler med andre og over for sælgers kreditorer. Tinglysning sker digitalt, og alle parter skal underskrive med digital signatur. Skødet tinglyses ofte først som betinget af betalingen og bliver endeligt, når betingelserne er opfyldt. Processen er forklaret i skøde og tinglysning.

Tinglysningsafgiften i 2026

Den variable sats for pantebreve blev nedsat fra 1,45 % til 1,25 % pr. 1. januar 2026. Den variable del af afgiften rundes op til nærmeste hele 100 kr. Der betales afgift for hvert pantebrev, så et køb med både realkreditlån og et pantesikret banklån udløser tre afgifter: én for skødet og én for hvert pantebrev.

De øvrige købsomkostninger

Ud over tinglysningen kommer omkostninger til lånene, fx lånesagsgebyr, kurtage, kursskæring og eventuelt kurstab, et stiftelsesgebyr på banklånet, køberrådgivning og købers andel af ejerskifteforsikringen. Beløbene er ikke fastsat ved lov og står i de konkrete tilbud og aftaler. En samlet gennemgang af posterne står i hvad koster det at købe bolig, og kursens betydning er forklaret i kurs og kurstab.

Regneeksempel: et køb fra ramme til månedlig ydelse

Eksemplet viser tre pointer. Rammen fra en beregning er ikke det samme som den købesum, man vælger. Tinglysningsafgiften er et beløb, der skal findes ud over udbetalingen. Og den månedlige udgift afhænger lige så meget af rente, bidrag og løbetid som af købesummen. Beregnerne for hvor meget kan jeg købe, købsomkostninger og månedlig boligudgift regner de samme trin på dine egne tal.

Fase 6: Overtagelsen og tiden efter

På overtagelsesdagen overdrages nøglerne. Borger.dk nævner, at køberen skal gennemgå boligens tilstand og aflæse målere for fx vand, varme og gas. Fra overtagelsesdagen betaler køberen boligens løbende udgifter.

Forskudsopgørelsen

Skattestyrelsen beder nye boligejere rette forskudsopgørelsen med overtagelsesdato, indflytningsdato, ejerandel og de forventede renter på de nye lån. Så kommer boligskatten og rentefradraget med i den løbende skat fra start. Se rentefradrag og boligskat, ejendomsværdiskat og grundskyld. Har sælger ejet boligen før 1. januar 2024, kan sælgers boligskat være lavere på grund af en skatterabat, som ikke følger med til køberen.

Flytningen

Selve flytningen er den sidste praktiske post, og den ligger typisk tæt på overtagelsesdagen, hvor den nye bolig står klar. Se flyttefirma.

Når købet er første bolig, eller familien hjælper

Førstegangskøbere møder de samme regler som alle andre, men har ofte mindre opsparing og ingen friværdi at trække på. Det er beskrevet i førstegangskøber. Købes boligen af forældre til et barn, gælder der særlige regler for udlejning, skat og lån, som er gennemgået i forældrekøb. Overvejer man stadig, om det overhovedet er køb frem for leje, der passer, er regnestykket vist i købe eller leje.

Hvem hjælper med hvad?

I en almindelig bolighandel er der mange parter. Sælgers ejendomsmægler repræsenterer sælger. Køber kan bruge en advokat eller anden køberrådgiver, som efter bekendtgørelsen om køberrådgivning skal lave en skriftlig aftale med pris og vilkår, før arbejdet begynder, og som skal sikre, at køberen får et anmærkningsfrit skøde. Banken og realkreditinstituttet står for lånene, og den bygningssagkyndige og elinstallatøren har lavet rapporterne. BONOVO formidler ikke lån og er ikke rådgiver, men vidensbasen og beregnerne kan bruges til at forberede sig til møderne.

Typiske faldgruber

• At se forhåndsgodkendelsen som et mål. Et beløb, der kan lånes, er ikke nødvendigvis et beløb, der er behageligt at betale af på, hvis renten eller indkomsten ændrer sig.
• At læse rapporterne efter buddet. Det, der står i tilstandsrapporten, er ikke dækket af ejerskifteforsikringen.
• At give bud uden forbehold. Så er lovens vej ud fortrydelsesretten mod 1 % af købesummen.
• At misse fristen på 6 hverdage. Beskeden skal være nået frem til sælger, ikke blot være sendt.
• At bruge gamle tinglysningssatser. Pantebrevsafgiften blev ændret 1. januar 2026.
• At glemme pantebrevet til banklånet. Hvert tinglyst pantebrev koster både den faste og den variable afgift.
• At bruge hele opsparingen på udbetalingen. Tinglysning, gebyrer, rådgiver og flytning skal også betales.
• At glemme forskudsopgørelsen. Uden rettelse kommer rentefradraget først med årsopgørelsen.

Artiklerne om boligkøb

• Boligkøbet trin for trin: forløbet fra budget til nøgler.
• Udbetaling ved boligkøb: reglerne om 5 % og undtagelserne.
• Hvad koster det at købe bolig?: alle omkostningerne samlet.
• Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring: huseftersynsordningen og sælgers ansvar.
• Skøde og tinglysning: ejendomsretten og afgiften.

Næste skridt i vidensbasen er typisk finansieringen og den løbende økonomi: guiden til boligfinansiering og guiden til boligøkonomi. Skal en nuværende bolig sælges først, står processen i guiden til boligsalg.